Condamnation d’Hubert Falco : « Une peine de prison démocratique »
« Ce jugement est exemplaire », réagit Alain-David Pothet, quelques minutes après le délibéré de « l’affaire du frigo ». Selon l’avocat varois de l’association Anticor, « le tribunal a donné un signal particulièrement fort » alors que « plusieurs élus de la région sont mis en cause dans des affaires de probité ».
Un copropriétaire mécontent d’une décision votée en assemblée générale dispose d’un droit de contestation devant le juge, mais ce droit s’éteint vite : passé deux mois, l’action est, sauf exception, définitivement fermée.
Le statut de la copropriété, fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, organise étroitement cette contestation. Son article 42, alinéa 2, prévoit que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée. Cette notification incombe au syndic, qui doit y procéder dans le mois suivant la tenue de l’assemblée. Seuls les copropriétaires ayant voté contre la décision (opposants) ou absents et non représentés (défaillants) peuvent agir ; celui qui a voté favorablement, ou s’est abstenu, est privé de ce recours.
Il faut souligner que ce délai n’est pas un délai de prescription mais un délai de forclusion. La distinction n’est pas théorique : à son expiration, la décision devient incontestable, quelle que soit la gravité de l’irrégularité de forme ou de fond invoquée. Le point de départ du délai mérite une attention particulière. Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, lorsque la notification est faite par lettre recommandée, le délai court à compter du lendemain de la première présentation du pli, peu important que le copropriétaire l’ait effectivement retiré au bureau de poste. Le destinataire qui néglige de retirer son courrier ne gagne donc aucun délai supplémentaire.
Une exception importante tempère cette rigueur. La notification du procès-verbal doit reproduire le texte de l’article 42, alinéa 2. À défaut de cette mention, la notification est irrégulière et n’ouvre pas le délai de deux mois : le copropriétaire peut alors agir dans le délai de droit commun, soit cinq ans. Par ailleurs, une demande d’aide juridictionnelle déposée après la tenue de l’assemblée peut interrompre le cours du délai.
En pratique, le copropriétaire qui entend contester une résolution doit réagir sans attendre. Il lui faut conserver l’enveloppe et l’avis de réception, repérer la date de première présentation, et vérifier que la notification reproduit bien la mention de l’article 42. Le syndic, de son côté, a tout intérêt à soigner la régularité formelle de ses notifications, faute de quoi il expose la copropriété à une contestation longtemps après l’assemblée.
Compte tenu de la brièveté du délai et de la sévérité de la forclusion, il est vivement conseillé de consulter un avocat dès la réception du procès-verbal, afin d’apprécier les chances de succès et d’engager l’action utile dans les temps.
Le tintement permanent des clochettes portées par un troupeau de moutons peut-il justifier la condamnation de leur propriétaire ? Par un arrêt du 21 mai 2026, la Cour de cassation a répondu par l’affirmative, offrant une illustration concrète d’une notion désormais inscrite dans le Code civil : le trouble anormal de voisinage.
Pendant près de deux siècles, cette responsabilité n’a reposé sur aucun texte. Elle était une pure création de la jurisprudence, fondée sur le principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ». La loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels, a mis fin à cette singularité en consacrant un nouvel article 1253 du Code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024.
Ce texte pose un régime de responsabilité de plein droit. Celui qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage — qu’il soit propriétaire, locataire, occupant sans titre ou maître d’ouvrage — répond du dommage causé, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute de sa part. Seule compte l’anormalité du trouble, appréciée souverainement par les juges du fond au regard du contexte local, de sa durée et de son intensité. C’est précisément ce raisonnement qu’a confirmé la troisième chambre civile dans l’affaire des clochettes (pourvoi n° 24-10.569) : relevant que ce tintement continu n’était pas caractéristique du milieu rural concerné et que des chiens de protection suffisaient déjà à garder le troupeau, elle a approuvé la cour d’appel d’avoir ordonné la suppression des clochettes et l’indemnisation du voisin.
L’article 1253 introduit toutefois un tempérament essentiel : l’exception dite d’antériorité, ou théorie de la pré-occupation. La responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble provient d’activités préexistantes à l’installation de la victime, à condition que ces activités soient conformes à la réglementation et se soient poursuivies dans des conditions n’aggravant pas la nuisance. Le législateur a par ailleurs entendu protéger spécifiquement le monde agricole, par un renvoi à l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime.
En pratique, ce nouveau régime concerne tout autant le voisin excédé par des nuisances sonores ou olfactives que l’exploitant agricole, l’artisan ou le promoteur immobilier. Pour l’acquéreur d’un bien situé à proximité d’une exploitation, d’un chantier ou d’un établissement bruyant, l’antériorité de l’activité devient un paramètre déterminant : s’installer en connaissance de cause peut priver de tout recours.
Avant d’engager une action — ou d’y résister —, il est donc prudent de faire évaluer l’anormalité réelle du trouble, l’antériorité des activités en cause et la qualité des preuves disponibles. Une analyse juridique préalable permet souvent d’éviter un contentieux long et coûteux, ou d’en sécuriser l’issue.
La question de savoir à qui appartient le droit d’ajouter un étage à un immeuble en copropriété continue d’occuper les prétoires. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de section publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-15.059), apporte une réponse nette : ce droit revient, sauf clause contraire, au syndicat des copropriétaires, y compris lorsque le bâtiment concerné ne comprend qu’un seul lot privatif.
Dans cette affaire, une société civile immobilière, propriétaire de l’unique lot d’un bâtiment compris dans un ensemble en copropriété, avait entrepris des démarches en vue de procéder à des travaux de surélévation. Estimant que le bâtiment lui appartenait en totalité, elle revendiquait la liberté d’exercer seule ce droit. Le syndicat des copropriétaires, contestant cette analyse, a saisi le juge. La cour d’appel de Paris ayant fait droit à la demande du syndicat, la SCI a formé un pourvoi soutenant que la qualité de propriétaire de l’unique lot devait emporter celle de maître du volume situé au-dessus.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle rappelle, au visa de l’article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que la surélévation d’un bâtiment comportant des parties communes, en vue de la création de nouveaux locaux à usage privatif, ne peut être réalisée que par le syndicat des copropriétaires, à la majorité de l’article 26. Or, même si la SCI possédait l’unique lot du bâtiment, celui-ci comportait des parties communes spéciales — notamment le gros œuvre, les fondations et la toiture. Le bâtiment ne pouvait dès lors être assimilé à une partie purement privative, et le volume aérien qui le surmonte ne pouvait être appréhendé indépendamment du régime collectif. La décision de surélever, et le cas échéant la cession de ce droit à un tiers, relève par conséquent de la compétence exclusive de l’assemblée générale.
Cette solution rappelle utilement que la propriété d’un lot, fût-il unique, ne confère pas le droit d’exploiter le volume aérien situé au-dessus du bâtiment. Le copropriétaire désireux de surélever doit obtenir l’autorisation expresse de l’assemblée générale, dans les conditions prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application. À défaut, les travaux engagés sans habilitation s’exposent à une action en démolition à l’initiative du syndicat, sans compter le risque indemnitaire et l’impossibilité pratique d’obtenir un permis de construire purgé de tout recours. La décision invite également les rédacteurs de règlements de copropriété — notamment dans les ensembles immobiliers complexes — à anticiper la question, par une clause expresse réservant ou attribuant le droit de surélévation.
Avant toute opération de surélévation, il est donc indispensable d’examiner attentivement le règlement de copropriété, de faire diagnostiquer la composition exacte du bâtiment (parties communes générales ou spéciales, parties privatives), et de préparer en amont la résolution destinée à être soumise à l’assemblée. Faute de quoi, le projet, aussi abouti soit-il sur le plan technique et financier, restera juridiquement compromis. Le cabinet se tient à la disposition des copropriétaires, syndicats et investisseurs souhaitant sécuriser la faisabilité juridique d’une opération de surélévation.
Préjudice corporel : pourquoi la mission confiée à l’expert médical détermine l’indemnisation de la victime
Lorsqu’une victime d’accident demande la réparation de son préjudice corporel, l’issue de son indemnisation se joue souvent bien avant l’audience : au stade, parfois négligé, de la mission confiée à l’expert médical.
Un arrêt récent de la cour d’appel de Versailles, rendu le 29 janvier 2026, est venu le rappeler avec netteté. Saisie d’une contestation portant sur une mission d’expertise dite « ANADOC », du nom de l’Antenne nationale de documentation sur le dommage corporel, la cour a confirmé intégralement la mission ordonnée par le juge des référés. Les parties qui la contestaient soutenaient qu’elle serait source de confusion, qu’elle excéderait l’office de l’expert et qu’elle ferait courir un risque de double indemnisation des préjudices. La cour d’appel a écarté l’ensemble de ces critiques.
Cette solution s’inscrit dans deux principes solidement établis. D’une part, le juge des référés demeure libre de déterminer la mission qu’il entend confier à l’expert : il n’est lié ni par la nomenclature dite Dintilhac, qui n’a qu’une valeur indicative, ni par les propositions des parties. D’autre part, l’indemnisation du dommage corporel obéit au principe de réparation intégrale, qui impose de replacer la victime, autant qu’il est possible, dans la situation qui aurait été la sienne si le dommage ne s’était pas produit, tout le préjudice, mais rien que le préjudice.
C’est à la lumière de ces principes que se comprend l’enjeu du déficit fonctionnel permanent, poste central de l’indemnisation des séquelles définitives. Ce préjudice recouvre, après la date de consolidation, trois dimensions distinctes : l’atteinte aux fonctions physiologiques de la victime, les douleurs permanentes qu’elle continue de ressentir, et la perte de qualité de vie dans son existence personnelle, familiale et sociale. En demandant à l’expert de décrire séparément ces composantes, une mission détaillée ne crée pas un risque de double comptage ; elle fournit au contraire au juge les éléments précis dont il a besoin pour mesurer l’étendue réelle du préjudice sans la dénaturer.
L’enseignement pratique est important. La rédaction de la mission d’expertise n’est pas une simple formalité technique. Une mission lacunaire, qui se contenterait par exemple d’un taux global d’incapacité, prive le juge d’informations essentielles et conduit fréquemment à une sous-évaluation de l’indemnisation. À l’inverse, une mission précise éclaire chaque poste de préjudice et sécurise les droits de la victime, comme l’intérêt de l’assureur attaché à une évaluation rigoureuse et contradictoire.
Pour la victime, la conclusion est claire : il est déterminant d’être accompagnée, dès la phase d’expertise et avant même la saisine du juge des référés, par un avocat et un médecin-conseil en mesure de discuter le contenu de la mission. C’est à ce stade précoce que se construit, bien souvent, une indemnisation juste et complète.
CCMI : la clause de dédit n’est pas une clause pénale et échappe au pouvoir modérateur du juge
Par un arrêt publié du 8 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-12.082), la Cour de cassation rappelle une distinction fondamentale en droit de la construction : l’indemnité forfaitaire due par le maître d’ouvrage qui décide de renoncer à un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) relève de la clause de dédit, et non de la clause pénale ; à ce titre, elle ne peut être réduite par le juge, même si son montant peut sembler élevé.
Au cas particulier, des particuliers avaient signé un CCMI prévoyant que, en cas de résiliation à leur initiative, ils devraient verser au constructeur une indemnité égale à 10 % du prix convenu, somme destinée à couvrir les frais déjà exposés et le manque à gagner. Après avoir renoncé à leur projet, ils sollicitaient la modération de cette indemnité, fixée à 13 781 euros. La cour d’appel de Paris l’avait réduite à 6 980 euros en y voyant une clause pénale manifestement excessive. La troisième chambre civile censure ce raisonnement et restaure l’indemnité contractuelle.
L’analyse juridique repose sur la distinction classique entre deux mécanismes contractuels souvent confondus. La clause pénale, régie par l’article 1231-5 du Code civil, sanctionne l’inexécution fautive d’une obligation et peut, à ce titre, être modérée ou augmentée par le juge si son montant apparaît manifestement excessif ou dérisoire. La clause de dédit, à l’inverse, est la contrepartie monétaire d’une faculté de retrait conférée à l’une des parties : celle-ci ne manque pas à ses engagements, elle exerce un droit. Or, en matière de CCMI, l’article 1794 du Code civil reconnaît expressément au maître d’ouvrage la faculté de résilier unilatéralement le marché à forfait avant son achèvement, à charge pour lui d’indemniser l’entrepreneur de ses dépenses, de son travail et de tout ce qu’il aurait pu gagner. La Haute juridiction en tire la conséquence logique : l’indemnité forfaitaire négociée par les parties pour aménager cette faculté légale n’a pas vocation à sanctionner une faute, mais à organiser à l’avance la liquidation d’un droit. Elle ne peut donc être qualifiée de clause pénale, ni, par voie de conséquence, modérée par le juge.
En pratique, cette solution rappelle aux candidats à la construction qu’un CCMI n’est pas un contrat dont on se délie sans coût. Avant de signer, il est essentiel d’examiner avec attention les conditions financières de la résiliation unilatérale et de mesurer l’exposition réelle en cas de changement de projet, notamment lorsque le constructeur a déjà engagé des études, démarches administratives ou approvisionnements. Pour les constructeurs, la décision sécurise la rédaction des contrats et confirme que l’indemnité forfaitaire de l’article 1794 demeure pleinement opposable, à condition d’être clairement libellée comme la contrepartie d’une faculté de dédit et non comme la sanction d’une inexécution.
Les maîtres d’ouvrage qui envisagent de renoncer à un projet de construction ont tout intérêt à se rapprocher d’un conseil avant toute notification, afin d’évaluer la nature exacte de la clause stipulée, l’éventualité d’une négociation amiable et les marges de contestation tenant, par exemple, à un manquement préalable du constructeur. La frontière entre dédit et clause pénale demeure ténue, et chaque dossier mérite une analyse au cas par cas.
Références : Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-12.082, publié au Bulletin ; articles 1794 et 1231-5 du Code civil ; articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
Le contentieux du droit à la preuve connaît une nouvelle illustration en droit du travail. Par un arrêt rendu le 1er avril 2026, la chambre sociale de la Cour de cassation a jugé recevables, dans une instance prud’homale, des documents obtenus par un salarié au moyen d’une intrusion dans le système informatique de l’entreprise.
Les faits de l’espèce traduisent une situation devenue classique. Mis à pied à titre conservatoire à la suite d’un témoignage formulé à l’encontre de son employeur, un salarié soutenait que son licenciement constituait une mesure de rétorsion. Pour en rapporter la preuve, il avait accédé, durant la mise à pied, à l’ordinateur professionnel d’un dirigeant et en avait extrait trois fichiers qu’il a ensuite produits devant le conseil de prud’hommes. La cour d’appel ayant écarté ces pièces au motif de leur caractère illicite, la chambre sociale a censuré cette analyse aux termes de l’arrêt n° 24-19.193 du 1er avril 2026.
La motivation de la Cour s’inscrit dans la ligne tracée par l’assemblée plénière, le 22 décembre 2023, qui avait admis que le juge civil puisse, sous conditions, accueillir une preuve obtenue ou produite de manière illicite ou déloyale. La chambre sociale rappelle ici que, pour être recevable, une telle pièce doit répondre à deux exigences cumulatives. Elle doit, d’une part, être indispensable à l’exercice du droit à la preuve de la partie qui l’invoque, en l’absence de tout autre moyen probatoire. Elle doit, d’autre part, ne porter à l’intérêt antagoniste — ici, le droit au respect de la vie privée du dirigeant — qu’une atteinte strictement proportionnée au but poursuivi. Au cas particulier, la Cour relève que le salarié n’avait pas d’autre voie pour démontrer la nature de représailles du licenciement et qu’il s’est borné à la production de trois fichiers. L’atteinte à la vie privée s’en trouvait, selon les juges du droit, contenue dans des limites admissibles.
Cette décision a une portée pratique significative. Elle confirme que la frontière classiquement tracée entre preuve loyale et preuve déloyale ne constitue plus, à elle seule, une fin de non-recevoir devant la juridiction prud’homale. Pour autant, l’arrêt ayant été rendu en formation restreinte, sans publication au Bulletin, il n’est pas érigé en arrêt de principe : sa portée demeure circonscrite à l’espèce et appelle une lecture prudente. Les employeurs auront tout intérêt à anticiper ces situations par une politique claire de gestion des accès informatiques et de traçabilité, tandis que les salariés devront veiller, avant tout acte d’investigation, à mesurer le caractère réellement indispensable du moyen mobilisé et à s’en tenir au strict nécessaire.
En définitive, la chambre sociale poursuit la réorganisation du droit de la preuve amorcée fin 2023, en confirmant que la loyauté procédurale cède désormais, dans des cas étroitement encadrés, devant l’effectivité du droit à la défense.
Passoires thermiques : ce que l’interdiction de location des logements classés G change pour les bailleurs
Depuis le 1er janvier 2025, la mise en location des logements affichant la classe G au diagnostic de performance énergétique (DPE) est prohibée en France métropolitaine, ouvrant une nouvelle phase de la lutte contre les passoires thermiques. Cette évolution s’inscrit dans le calendrier progressif fixé par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite « Climat et Résilience ». Après le gel des loyers applicable depuis le 24 août 2022 aux logements classés F et G situés en zone tendue, le législateur a franchi un cap supplémentaire en intégrant la performance énergétique aux conditions de décence du logement. La même loi annonce les étapes suivantes : exclusion du parc locatif des logements classés F au 1er janvier 2028, puis classés E au 1er janvier 2034. Sur le plan juridique, le mécanisme repose sur la modification de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui définit le logement décent que tout bailleur s’oblige à délivrer. Désormais, un bien dont la consommation d’énergie finale, telle qu’estimée par le DPE, dépasse le seuil correspondant à la classe G est réputé non décent. Le locataire dispose alors des prérogatives prévues à l’article 20-1 de la même loi : il peut demander la mise en conformité au bailleur, et, à défaut d’accord, saisir le juge des contentieux de la protection. Le juge dispose d’un large pouvoir de modulation : exécution forcée des travaux, réduction du loyer, voire octroi de dommages et intérêts. Les articles L. 173-1-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation viennent consolider ce dispositif. L’application pratique appelle plusieurs distinctions. L’interdiction concerne les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 1er janvier 2025 ; les baux en cours signés antérieurement ne sont pas automatiquement résiliés, mais le locataire conserve son action en décence à tout moment. En copropriété, lorsque les travaux nécessaires relèvent des parties communes — isolation des façades, réfection de toiture, remplacement d’une chaufferie collective — le bailleur ne peut agir seul. La jurisprudence récente admet, dans cette hypothèse, que le bailleur ayant régulièrement saisi le syndic et soumis une résolution à l’assemblée générale ne peut être tenu pour défaillant tant que la copropriété n’a pas adopté les travaux, sous réserve qu’il démontre la diligence de ses démarches. Avant toute remise en location, un DPE à jour s’impose, le cas échéant complété par un audit énergétique. Lorsque le bien est en copropriété, l’anticipation passe par la préparation des résolutions soumises à l’assemblée générale et la mobilisation, lorsqu’il est mobilisable, du plan pluriannuel de travaux. La consultation d’un avocat permet de sécuriser le bail, d’arbitrer entre rénovation et sortie du parc locatif, et de prévenir le contentieux locatif comme le contentieux entre copropriétaires.
Longtemps cantonnée à un principe prétorien forgé par la Cour de cassation, la théorie des troubles anormaux de voisinage dispose désormais d’un fondement textuel clair : l’article 1253 du Code civil, introduit par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024. Cette évolution, en apparence technique, emporte des conséquences très concrètes pour les propriétaires, locataires, syndicats de copropriétaires et professionnels du bâtiment.
Rappelons le contexte. Depuis un arrêt fondateur du 19 novembre 1986 (Cass. 2e civ.), la Cour de cassation reconnaissait qu’un voisin pouvait engager sa responsabilité, sans faute à démontrer, dès lors qu’il causait à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Bruit, odeurs, poussières, perte d’ensoleillement, vues indiscrètes : le champ d’application était vaste mais le régime reposait entièrement sur la jurisprudence. Le législateur de 2024 a souhaité sécuriser cette construction, sans la dénaturer, en l’inscrivant à l’article 1253 du Code civil.
Le nouvel article consacre le principe selon lequel le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs, qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, répond de plein droit du dommage qui en résulte. La responsabilité demeure ainsi objective : la victime n’a pas à établir une faute, mais seulement le caractère anormal du trouble, le préjudice subi et le lien de causalité. L’article 1253 apporte toutefois une précision importante, déjà reconnue par la jurisprudence : la responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble résulte d’activités, quelle qu’en soit la nature, préexistantes à l’installation de la personne lésée, dès lors qu’elles sont conformes aux lois et règlements et se poursuivent dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble. Cette clause dite de « pré-occupation » protège notamment les exploitants agricoles, artisanaux ou industriels installés avant l’arrivée du plaignant.
En pratique, la codification clarifie le cercle des débiteurs potentiels. Un maître d’ouvrage peut ainsi être directement inquiété pour les nuisances d’un chantier, sans qu’il soit nécessaire de passer par la seule responsabilité contractuelle de l’entrepreneur. En copropriété, le syndicat peut voir sa responsabilité engagée au titre des parties communes dont il a la garde. Pour le locataire, la règle confirme qu’il répond personnellement des troubles qu’il génère, indépendamment de la responsabilité éventuelle du bailleur. La victime conserve le choix d’agir contre l’un ou l’autre, voire contre plusieurs co-auteurs solidairement.
Plusieurs réflexes méritent d’être adoptés. Avant d’engager une action, il est essentiel de documenter précisément le trouble — constats d’huissier, mesures acoustiques, photographies datées, attestations — car l’anormalité s’apprécie souverainement par les juges du fond au regard de l’environnement, de la durée et de l’intensité de la gêne. Pour l’auteur présumé, la clause de pré-occupation ne dispense pas de respecter la réglementation en vigueur, notamment en matière d’urbanisme, d’installations classées ou de nuisances sonores. La conciliation préalable, obligatoire pour de nombreux litiges de voisinage, reste par ailleurs un passage souvent décisif.
En définitive, l’article 1253 du Code civil n’invente pas un nouveau droit mais consolide un régime protecteur et équilibré. Face à un trouble persistant, il est vivement recommandé de solliciter sans tarder l’avis d’un avocat afin d’apprécier la stratégie la plus adaptée : mise en demeure, action en cessation, demande de dommages et intérêts, voire mesures conservatoires en référé.
Références juridiques : Loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels ; article 1253 du Code civil ; Cass. 2e civ., 19 novembre 1986, n° 84-16.379 ; Cass. 3e civ., 17 avril 1996.
Copropriété et locations touristiques : le Conseil constitutionnel valide l’interdiction à la majorité des deux tiers
Les copropriétés disposent désormais d’un levier renforcé pour encadrer les locations de courte durée de type Airbnb dans leurs immeubles : par une décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a jugé conformes à la Constitution les dispositions de la loi du 19 novembre 2024 permettant d’interdire ces locations à la majorité qualifiée, et non plus à l’unanimité.
La question prioritaire de constitutionnalité avait été transmise par la Cour de cassation le 18 décembre 2025 (pourvoi n° 25-40.030), à l’initiative de la SCI de la Barge rousse, qui contestait une délibération d’assemblée générale interdisant la location en meublés de tourisme dans sa copropriété. La requérante soutenait que l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par l’article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite « loi Le Meur », portait une atteinte disproportionnée au droit de propriété en abaissant le seuil de majorité requis pour une telle interdiction.
Le Conseil constitutionnel a écarté ce grief. Il a considéré que le législateur poursuivait deux objectifs d’intérêt général légitimes : d’une part, la lutte contre les nuisances générées par la rotation de locataires de courte durée dans les immeubles d’habitation et, d’autre part, la lutte contre la pénurie de logements disponibles à la location de longue durée, particulièrement aiguë dans les zones touristiques tendues. Le Conseil a également relevé que le dispositif était suffisamment encadré pour garantir la proportionnalité de l’atteinte au droit de propriété.
En effet, le champ d’application de la mesure est strictement circonscrit. Seules sont concernées les copropriétés dont le règlement comporte déjà une clause d’habitation bourgeoise, c’est-à-dire une clause interdisant toute activité commerciale dans les lots à usage d’habitation. Par ailleurs, l’interdiction ne peut viser que les résidences secondaires : les propriétaires qui louent ponctuellement leur résidence principale ne sont pas affectés. L’interdiction s’applique de manière indistincte à l’ensemble des copropriétaires, sans possibilité de discrimination. Enfin, la décision est réversible : la même majorité des deux tiers suffit pour lever ultérieurement l’interdiction.
Sur le plan pratique, cette décision constitue un tournant pour les syndicats de copropriétaires confrontés à la multiplication des locations touristiques dans leurs immeubles. Là où l’exigence d’unanimité rendait toute interdiction quasi impossible à obtenir, la majorité des deux tiers des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, rend désormais cette démarche réalisable. Les copropriétés situées dans les grandes métropoles et les zones touristiques sont les premières concernées. En revanche, les investisseurs qui avaient acquis des biens dans l’optique d’une exploitation en meublé touristique doivent prendre la mesure de ce nouveau risque et anticiper une éventuelle modification du règlement de copropriété de leur immeuble.
Il convient toutefois de rappeler que toute délibération adoptée sur ce fondement demeure soumise au contrôle du juge, qui pourra vérifier que l’interdiction est bien justifiée par la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte du règlement de copropriété. Les copropriétaires souhaitant engager cette démarche ont donc tout intérêt à se faire accompagner pour sécuriser juridiquement la résolution soumise au vote de l’assemblée générale.
Références : Conseil constitutionnel, décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 25-40.030 ; Code du tourisme, article L. 324-1-1.
Depuis le début de l’année 2026, plus aucune copropriété n’échappe à l’obligation d’élaborer un plan pluriannuel de travaux. Cette échéance, longtemps anticipée par les professionnels de l’immobilier, concerne désormais l’ensemble des immeubles en copropriété de plus de quinze ans, quelle que soit leur taille.
Le plan pluriannuel de travaux, instauré par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et Résilience, a fait l’objet d’une mise en œuvre progressive. Après avoir concerné les copropriétés de plus de deux cents lots dès 2023, puis celles de cinquante à deux cents lots en 2024, il s’impose depuis le 1er janvier 2026 à toutes les copropriétés dont l’immeuble a été construit il y a plus de quinze ans, conformément à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Concrètement, le PPT est un document stratégique élaboré sur une durée de dix ans. Il repose sur une analyse technique du bâtiment et recense l’ensemble des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants ainsi qu’à l’amélioration de sa performance énergétique. Le document doit comporter une estimation financière des travaux identifiés, un échéancier de leur réalisation et une hiérarchisation selon leur degré d’urgence. Il s’appuie notamment sur le diagnostic de performance énergétique collectif, lui aussi devenu obligatoire pour toutes les copropriétés depuis le 1er janvier 2026.
Le syndic de copropriété joue un rôle central dans la mise en œuvre de cette obligation. Il lui appartient d’inscrire l’élaboration ou l’actualisation du PPT à l’ordre du jour de l’assemblée générale, de soumettre le projet au vote des copropriétaires et de veiller à l’exécution des décisions adoptées. Le non-respect de ces obligations expose le syndic à une mise en cause de sa responsabilité professionnelle.
Pour les copropriétaires, l’impact est tout aussi significatif. Le PPT conditionne désormais la constitution du fonds de travaux obligatoire, dont le montant annuel ne peut être inférieur à 2,5 % du montant estimé des travaux prévus dans le plan. Par ailleurs, lors de toute vente d’un lot de copropriété, le PPT doit être communiqué à l’acquéreur, au même titre que les autres documents obligatoires prévus par la loi. Son absence pourrait constituer un manquement à l’obligation d’information précontractuelle.
En pratique, les copropriétés qui n’ont pas encore engagé cette démarche se trouvent en situation d’irrégularité. Il est vivement recommandé aux syndicats de copropriétaires de mandater sans délai un professionnel qualifié, diagnostiqueur ou architecte certifié, pour réaliser ce document. Le coût de l’opération, variable selon la taille et la complexité de l’immeuble, constitue un investissement indispensable tant pour la conformité juridique que pour la préservation de la valeur patrimoniale du bien.
Cette réforme s’inscrit dans un mouvement plus large de responsabilisation des copropriétés face aux enjeux de rénovation énergétique, dans un contexte où l’interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores, classes G depuis 2025 et F à compter de 2028, renforce l’urgence d’une planification rigoureuse des travaux.