Verurteilung von Hubert Falco: «Eine demokratische Gefängnisstrafe»
«Dieses Urteil ist beispielhaft», reagiert Alain-David Pothet, wenige Minuten später Die Beratung im «Kühlschrankfall». Laut dem Anwalt von Anticor aus dem Var, « Das Gericht hat ein besonders starkes Signal gesetzt »während« mehrere Abgeordnete der Region sind in Integritätsfragen verwickelt.
Ein Miteigentümer, der mit einer auf der Eigentümerversammlung beschlossenen Entscheidung unzufrieden ist, hat ein Klagerecht vor Gericht, dieses Recht verjährt jedoch schnell: Nach zwei Monaten ist die Klage, mit wenigen Ausnahmen, endgültig ausgeschlossen.
Der Status der Miteigentümergemeinschaft, der durch das Gesetz Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 festgelegt wurde, regelt diese Anfechtung engmaschig. Artikel 42 Absatz 2 sieht vor, dass Klagen, die auf die Anfechtung von Beschlüssen der ordentlichen Hauptversammlung abzielen, andernfalls zum Verlust des Klagerechts führen, von den dagegen stimmenden oder abwesenden Miteigentümern innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Protokolls der Hauptversammlung einzureichen sind. Diese Zustellung obliegt dem Verwalter, der sie innerhalb eines Monats nach der Durchführung der Hauptversammlung vornehmen muss. Nur die Miteigentümer, die gegen den Beschluss gestimmt haben (dagegen stimmend) oder abwesend und nicht vertreten waren (abwesend), können klagen; wer dafür gestimmt oder sich enthalten hat, ist von diesem Rechtsmittel ausgeschlossen.
Es ist hervorzuheben, dass diese Frist keine Verjährungsfrist ist, sondern eine Ausschlussfrist. Die Unterscheidung ist nicht theoretisch: Nach Ablauf dieser Frist wird die Entscheidung unanfechtbar, unabhängig von der Schwere des geltend gemachten Form- oder Sachmangels. Der Beginn der Frist verdient besondere Aufmerksamkeit. Nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Kassationsgerichtshofs läuft die Frist bei Zustellung per Einschreiben ab dem Tag nach der ersten Vorlage des Schreibens, unabhängig davon, ob der Miteigentümer es tatsächlich auf der Poststelle abgeholt hat. Der Empfänger, der es versäumt, seine Post abzuholen, gewinnt somit keine zusätzliche Frist.
Eine wichtige Ausnahme mildert diese Strenge. Die Zustellung des Protokolls muss den Wortlaut von Artikel 42 Absatz 2 wiedergeben. Fehlt dieser Hinweis, ist die Zustellung fehlerhaft und beginnt die Zweimonatsfrist nicht zu laufen: Der Miteigentümer kann dann innerhalb der allgemeinen Verjährungsfrist, also fünf Jahre, klagen. Darüber hinaus kann ein nach der Versammlung gestellter Antrag auf Prozesskostenhilfe den Ablauf der Frist unterbrechen.
In der Praxis muss der Miteigentümer, der einen Beschluss anfechten möchte, unverzüglich reagieren. Er muss den Umschlag und die Empfangsbestätigung aufbewahren, das Datum der ersten Zustellung feststellen und überprüfen, ob die Mitteilung die Angabe von Artikel 42 korrekt wiedergibt. Der Verwalter wiederum hat ein großes Interesse daran, die formelle Ordnungsmäßigkeit seiner Mitteilungen sorgfältig zu gestalten, da er sonst die Wohnungseigentümergemeinschaft lange nach der Versammlung einer Anfechtung aussetzt.
Angesichts der kurzen Frist und der strengen Unzulässigkeit ist es dringend ratsam, einen Anwalt zu konsultieren, sobald Sie das Protokoll erhalten, um die Erfolgsaussichten zu beurteilen und die notwendige Klage rechtzeitig einzureichen.
Kann das ständige Klingeln der Glöckchen, die eine Schafherde trägt, die Verurteilung ihres Besitzers rechtfertigen? Mit Urteil vom 21. Mai 2026 hat der Oberste Gerichtshof dies bejaht und damit ein konkretes Beispiel für einen nun im Bürgerlichen Gesetzbuch verankerten Begriff geliefert: die unzumutbare Nachbarbeeinträchtigung.
Fast zwei Jahrhunderte lang lag diese Verantwortung bei keinem Text. Sie war eine reine Schöpfung der Rechtsprechung, basierend auf dem Grundsatz, dass «niemand anderen eine Störung zufügen darf, die die normalen Nachbarschaftsbeschwerden übersteigt». Das Gesetz Nr. 2024-346 vom 15. April 2024 zur Anpassung des Zivilhaftungsrechts an aktuelle Herausforderungen beendete diese Besonderheit, indem es einen neuen Artikel 1253 des Bürgerlichen Gesetzbuches schuf, der seit dem 17. April 2024 in Kraft ist.
Dieser Text begründet eine verschuldensunabhängige Haftung. Wer eine Störung verursacht, die über die normalen Nachbarschaftsbelästigungen hinausgeht – sei es als Eigentümer, Mieter, unbefugter Nutzer oder Bauherr –, haftet für den verursachten Schaden, ohne dass ein Verschulden seinerseits nachgewiesen werden muss. Allein die Anomalie der Störung zählt, die von den Tatsachenrichtern unter Berücksichtigung des lokalen Kontexts, ihrer Dauer und Intensität nach freiem Ermessen beurteilt wird. Genau diese Argumentation hat die dritte Zivilkammer im Fall der Glöckchen (Revisionsantrag Nr. 24-10.569) bestätigt: Unter Berufung darauf, dass dieses fortwährende Läuten nicht charakteristisch für das betroffene ländliche Milieu sei und bereits Herdenschutzhunde zur Bewachung der Herde ausreichten, hat sie die Entscheidung des Berufungsgerichts, die Entfernung der Glöckchen und die Entschädigung des Nachbarn anzuordnen, gebilligt.
Artikel 1253 führt jedoch eine wesentliche Einschränkung ein: die sogenannte Einwendung der Vorherigkeit oder Theorie der Vorbesetzung. Die Haftung wird nicht begründet, wenn die Beeinträchtigung von Aktivitäten herrührt, die dem Einzug des Geschädigten vorausgegangen sind, unter der Bedingung, dass diese Aktivitäten den Vorschriften entsprechen und unter Bedingungen fortgesetzt wurden, die die Beeinträchtigung nicht verschlimmern. Der Gesetzgeber beabsichtigte außerdem, die Landwirtschaft durch Verweis auf Artikel L. 311-1-1 des Gesetzes über ländliche Angelegenheiten und Seefischerei ausdrücklich zu schützen.
In der Praxis betrifft diese neue Regelung den Nachbarn, der durch Lärm- oder Geruchsbelästigung verärgert ist, ebenso wie den Landwirt, den Handwerker oder den Immobilienentwickler. Für den Käufer einer Immobilie in der Nähe eines Betriebs, einer Baustelle oder einer lauten Einrichtung wird die Vorrangigkeit der Aktivität zu einem entscheidenden Faktor: Wer sich im Wissen um die Gegebenheiten niederlässt, kann auf jegliche Rechtsmittel verzichten.
Bevor man eine Klage einreicht – oder sich dagegen wehrt –, ist es ratsam, die tatsächliche Rechtswidrigkeit der Störung, die Vorgeschichte der betreffenden Aktivitäten und die Qualität der verfügbaren Beweise bewerten zu lassen. Eine vorherige juristische Prüfung kann oft langwierige und kostspielige Rechtsstreitigkeiten vermeiden oder deren Ausgang sichern.
Die Frage, wer das Recht hat, ein Stockwerk in einem Wohnungseigentumshaus aufzustocken, beschäftigt weiterhin die Gerichte. Die dritte Zivilkammer des Obersten Kassationsgerichtshofs gibt in einem im Bulletin veröffentlichten Urteil (Cass. 3e civ., 2. April 2026, Nr. 24-15.059) eine klare Antwort: Dieses Recht steht, sofern keine anderslautende Klausel vorliegt, der Eigentümergemeinschaft zu, auch wenn das betreffende Gebäude nur aus einem einzigen Sondereigentum besteht.
In dieser Angelegenheit hatte eine Immobiliengesellschaft, die Eigentümerin der einzigen Wohnung in einem Gebäude ist, das Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, Schritte zur Durchführung von Aufstockungsarbeiten unternommen. In dem Glauben, dass ihr das Gebäude vollständig gehöre, reklamierte sie das Recht, dieses Recht allein auszuüben. Die Eigentümergemeinschaft, die diese Analyse bestritt, rief den Richter an. Das Berufungsgericht von Paris gab der Forderung der Eigentümergemeinschaft statt, so dass die SCI eine Berufung einlegte und geltend machte, dass der Status als Eigentümer des einzigen Lots auch den Status als Eigentümer des darüber liegenden Volumens mit sich bringen müsse.
Der Kassationshof weist die Berufung zurück. Er weist unter Berufung auf Artikel 35 des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 darauf hin, dass der Aufstockung eines Gebäudes mit Gemeinschaftseigentum zur Schaffung neuer privater Räumlichkeiten nur durch die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Mehrheit des Artikels 26 durchgeführt werden kann. Selbst wenn die SCI das einzige Grundstück des Gebäudes besaß, enthielt dieses besondere Gemeinschaftsteile – insbesondere die Rohbauarbeiten, die Fundamente und das Dach. Das Gebäude konnte somit nicht einem rein privaten Teil gleichgesetzt werden, und das darüber liegende Luftvolumen konnte nicht unabhängig vom kollektiven Regime erfasst werden. Die Entscheidung zur Aufstockung und gegebenenfalls die Abtretung dieses Rechts an einen Dritten fällt daher in die ausschließliche Zuständigkeit der Generalversammlung.
Diese Entscheidung erinnert nützlich daran, dass der Eigentum an einer Wohnung, auch wenn sie einzigartig ist, nicht das Recht verleiht, den Luftraum oberhalb des Gebäudes zu nutzen. Ein Wohnungseigentümer, der aufstocken möchte, muss die ausdrückliche Genehmigung der Wohnungseigentümerversammlung unter den Bedingungen des Gesetzes vom 10. Juli 1965 und seiner Durchführungsverordnung einholen. Andernfalls sind Arbeiten, die ohne Genehmigung durchgeführt werden, der Gefahr einer Abrissklage auf Initiative der Eigentümergemeinschaft ausgesetzt, ganz zu schweigen von der Gefahr von Schadensersatzansprüchen und der praktischen Unmöglichkeit, eine Baugenehmigung ohne Rechtsmittel zu erhalten. Die Entscheidung fordert auch die Verfasser von Teilungserklärungen – insbesondere bei komplexen Immobilieneinheiten – auf, die Frage im Voraus zu bedenken, indem sie eine ausdrückliche Klausel aufnehmen, die das Recht zur Aufstockung vorbehält oder zuweist.
Vor jeder Aufstockungsmaßnahme ist es daher unerlässlich, die Teilungserklärung sorgfältig zu prüfen, die genaue Zusammensetzung des Gebäudes (allgemeine oder besondere Gemeinschaftsbereiche, private Bereiche) diagnostizieren zu lassen und den Beschluss, der der Eigentümerversammlung vorgelegt werden soll, im Voraus vorzubereiten. Andernfalls bleibt das Projekt, so ausgereift es auch technisch und finanziell sein mag, rechtlich gefährdet. Die Kanzlei steht den Miteigentümern, Hausverwaltungen und Investoren zur Verfügung, die die rechtliche Machbarkeit einer Aufstockungsmaßnahme sichern möchten.
Körperverletzung: Warum der Auftrag des medizinischen Sachverständigen die Entschädigung des Opfers bestimmt
Wenn ein Unfallopfer eine Entschädigung für seinen Personenschaden fordert, entscheidet sich der Ausgang seiner Entschädigung oft lange vor der Gerichtsverhandlung: In der manchmal vernachlässigten Phase des Auftrags, der dem medizinischen Sachverständigen erteilt wird.
Ein jüngstes Urteil des Berufungsgerichts von Versailles vom 29. Januar 2026 hat dies deutlich in Erinnerung gerufen. Mit einer Klage, die sich auf einen Sachverständigengutachtenauftrag mit der Bezeichnung «ANADOC» (Abkürzung für die Nationale Beratungsstelle für Körperschäden) bezog, hat das Gericht den vom Richter im Eilverfahren angeordneten Auftrag vollständig bestätigt. Die Parteien, die dagegen Einspruch erhoben, behaupteten, das Gutachten sei verwirrend, übersteige die Aufgaben des Sachverständigen und birge das Risiko einer doppelten Entschädigung für Schäden. Das Berufungsgericht wies all diese Kritikpunkte ab.
Diese Lösung steht im Einklang mit zwei bereits fest etablierten Grundsätzen. Einerseits ist der Richter im Eilverfahren frei, den Auftrag zu bestimmen, den er dem Sachverständigen erteilen möchte: Er ist weder an die sogenannte Dintilhac-Nomenklatur, die nur unverbindlichen Charakter hat, noch an die Vorschläge der Parteien gebunden. Andererseits unterliegt die Entschädigung für Körperschäden dem Grundsatz der vollen Genugtuung, der die Geschädigte so weit wie möglich in die Lage versetzen muss, in der sie sich befunden hätte, wenn der Schaden nicht eingetreten wäre, d. h. der gesamte Schaden, aber nichts als der Schaden.
Vor dem Hintergrund dieser Grundsätze wird die Bedeutung des dauerhaften funktionellen Defizits als zentraler Posten der Entschädigung für bleibende Folgen verstanden. Diese Schäden umfassen nach dem Konsolidierungsdatum drei verschiedene Dimensionen: die Beeinträchtigung der physiologischen Funktionen des Opfers, die anhaltenden Schmerzen, die es weiterhin empfindet, und den Verlust an Lebensqualität in seinem persönlichen, familiären und sozialen Leben. Indem der Gutachter aufgefordert wird, diese Komponenten getrennt zu beschreiben, birgt ein detaillierter Auftrag kein Risiko einer doppelten Zählung; vielmehr liefert er dem Richter die genauen Elemente, die er benötigt, um das tatsächliche Ausmaß des Schadens zu messen, ohne ihn zu verzerren.
Praktische Lehre ist wichtig. Die Abfassung des Gutachtenauftrags ist keine bloße Formalität. Ein mangelhafter Auftrag, der sich beispielsweise mit einer pauschalen Invaliditätsrate begnügen würde, entzieht dem Richter wesentliche Informationen und führt häufig zu einer Unterbewertung der Entschädigung. Umgekehrt beleuchtet ein präziser Auftrag jeden Schaden und sichert die Rechte des Opfers, ebenso wie das Interesse des Versicherers an einer rigorosen und gegnerischen Bewertung.
Für das Opfer ist die Schlussfolgerung eindeutig: Es ist entscheidend, bereits in der Gutachterphase und noch vor der Anrufung des Prozessgerichtes von einem Anwalt und einem medizinischen Sachverständigen begleitet zu werden, die in der Lage sind, den Inhalt des Auftrags zu diskutieren. Gerade in diesem frühen Stadium wird oft eine gerechte und vollständige Entschädigung aufgebaut.
CCMI: Die Ausstiegsklausel ist keine Vertragsstrafe und entzieht sich der richterlichen Mäßigungsbefugnis
Mit Urteil vom 8. Januar 2026 (Cass. 3e civ., 8. Januar 2026, Nr. 24-12.082) erinnert der Oberste Gerichtshof an eine grundlegende Unterscheidung im Baurecht: Die pauschale Entschädigung, die der Bauherr schuldet, der beschließt, von einem Vertrag über den Bau eines Einfamilienhauses (CCMI) zurückzutreten, fällt unter die Vertragsstrafe und nicht unter die Strafklausel; als solche kann sie vom Richter nicht reduziert werden, auch wenn ihre Höhe hoch erscheinen mag.
Im vorliegenden Fall hatten Privatpersonen einen CCMI-Vertrag unterzeichnet, der vorsah, dass sie im Falle einer Kündigung auf ihre Initiative hin dem Bauunternehmer eine Entschädigung in Höhe von 10 % des vereinbarten Preises zahlen müssten, um die bereits entstandenen Kosten und den entgangenen Gewinn zu decken. Nachdem sie ihr Projekt aufgegeben hatten, beantragten sie eine Herabsetzung dieser auf 13.781 Euro festgesetzten Entschädigung. Das Berufungsgericht Paris hatte diese auf 6.980 Euro herabgesetzt, da es darin eine offensichtlich überhöhte Vertragsstrafe sah. Die Dritte Zivilkammer beanstandet diese Argumentation und setzt die vertragliche Entschädigung wieder in Kraft.
Die juristische Analyse beruht auf der klassischen Unterscheidung zwischen zwei oft verwechselten Vertragsmechanismen. Die Pönalklausel, die in Artikel 1231-5 des Zivilgesetzbuches geregelt ist, sanktioniert die schuldhafte Nichterfüllung einer Verpflichtung und kann zu diesem Zweck vom Richter gemildert oder erhöht werden, wenn ihr Betrag offensichtlich überhöht oder lächerlich erscheint. Die Ausstiegsklausel hingegen ist die geldwerte Gegenleistung für ein Rücktrittsrecht, das einer der Parteien eingeräumt wird: Letztere verletzt ihre Verpflichtungen nicht, sondern übt ein Recht aus. Im Falle von CCMI anerkennt Artikel 1794 des Zivilgesetzbuches den Bauherrn ausdrücklich das Recht, den Pauschalvertrag vor seiner Fertigstellung einseitig zu kündigen, wobei er dem Auftragnehmer seine Ausgaben, seine Arbeit und alles, was er hätte gewinnen können, zu entschädigen hat. Der Oberste Gerichtshof zieht daraus die logische Schlussfolgerung: Die von den Parteien ausgehandelte Pauschalentschädigung zur Regelung dieses gesetzlichen Rechts soll keine Schuld sanktionieren, sondern die vorzeitige Abwicklung eines Rechts organisieren. Sie kann daher nicht als Pönalklausel qualifiziert werden, noch, folglich, vom Richter gemildert werden.
In der Praxis erinnert diese Lösung die Bauherren daran, dass ein CCMI kein Vertrag ist, von dem man kostenfrei zurücktreten kann. Vor der Unterzeichnung ist es unerlässlich, die finanziellen Bedingungen einer einseitigen Kündigung sorgfältig zu prüfen und das tatsächliche Risiko bei einer Projektänderung abzuschätzen, insbesondere wenn der Bauunternehmer bereits Studien, behördliche Genehmigungen oder Lieferungen in Auftrag gegeben hat. Für die Bauunternehmer sichert diese Entscheidung die Vertragsgestaltung und bestätigt, dass die pauschale Entschädigung gemäß Artikel 1794 voll entgegenhaltbar bleibt, vorausgesetzt, sie wird klar als Gegenleistung für ein Widerrufsrecht und nicht als Sanktion für eine Nichterfüllung formuliert.
Bauherren, die erwägen, von einem Bauvorhaben zurückzutreten, tun gut daran, sich vor jeder Mitteilung rechtlich beraten zu lassen. So können sie die genaue Bedeutung der Klausel prüfen, die Möglichkeit einer gütlichen Einigung ausloten und die Chancen auf eine Anfechtung, etwa wegen eines vorherigen Mangels seitens des Bauunternehmers, einschätzen. Die Abgrenzung zwischen Rücktrittsrecht und Vertragsstrafe ist oft schwierig und jeder Fall bedarf einer Einzelfallprüfung.
Referenzen: Cass. 3e Zivil, 8. Januar 2026, Nr. 24-12.082, veröffentlicht im Bulletin; Artikel 1794 und 1231-5 des Bürgerlichen Gesetzbuches; Artikel L. 231-1 ff. des Bau- und Wohnungsbaugesetzbuches.
Der Rechtsstreit um das Beweisrecht erfährt im Arbeitsrecht eine neue Ausprägung. Mit Urteil vom 1. April 2026 hat die Soziale Kammer des Kassationsgerichtshofs die Zulässigkeit von Dokumenten zugelassen, die ein Arbeitnehmer durch einen Einbruch in das Computersystem des Unternehmens im Rahmen eines Arbeitsgerichtsverfahrens erlangt hat.
Der Sachverhalt schildert eine mittlerweile klassische Situation. Ein Arbeitnehmer, der nach einer Aussage gegen seinen Arbeitgeber vorsorglich suspendiert wurde, behauptete, seine Kündigung sei eine Vergeltungsmaßnahme. Um dies zu beweisen, griff er während der Suspendierung auf den professionellen Computer eines Geschäftsführers zu und entnahm drei Dateien, die er anschließend vor dem Arbeitsgericht vorlegte. Da das Berufungsgericht diese Beweismittel wegen ihres rechtswidrigen Charakters zurückwies, hat die soziale Kammer diese Analyse mit Urteil Nr. 24-19.193 vom 1. April 2026 beanstandet.
Die Motivation des Gerichts folgt der Linie des Plenumsbeschlusses vom 22. Dezember 2023, der zuließ, dass der Zivilrichter unter bestimmten Bedingungen rechtswidrig oder unlauter erlangte oder vorgelegte Beweise zulassen kann. Die Sozialkammer erinnert hier daran, dass ein solches Beweisstück, um zulässig zu sein, zwei kumulative Anforderungen erfüllen muss. Einerseits muss es für die Ausübung des Beweisrechts der Partei, die es anruft, unerlässlich sein, mangels anderer Beweismittel. Andererseits darf es das antagonistische Interesse – hier das Recht auf Achtung des Privatlebens des Geschäftsführers – nur in einem Verhältnis, das streng dem verfolgten Zweck entspricht, beeinträchtigen. Im vorliegenden Fall stellt das Gericht fest, dass der Arbeitnehmer keine andere Möglichkeit hatte, die Anfechtung des Verlusts der Natur zu beweisen, und dass er sich auf die Vorlage von drei Dateien beschränkt hat. Die Beeinträchtigung der Privatsphäre wurde nach Ansicht der Rechtsrichter dadurch in zulässigen Grenzen gehalten.
Diese Entscheidung hat eine bedeutende praktische Tragweite. Sie bestätigt, dass die klassisch gezogene Grenze zwischen zulässiger und unzulässiger Beweiserhebung kein alleiniges Hindernis mehr vor dem Arbeitsgericht darstellt. Da das Urteil jedoch in eingeschränkter Besetzung und ohne Veröffentlichung im Bulletin ergangen ist, handelt es sich nicht um ein Grundsatzurteil: Seine Tragweite ist auf den vorliegenden Fall beschränkt und erfordert eine sorgfältige Auslegung. Arbeitgeber werden gut daran tun, diese Situationen durch eine klare Politik zur Verwaltung von IT-Zugängen und zur Rückverfolgbarkeit vorwegzunehmen, während Arbeitnehmer vor jeder Ermittlungstätigkeit darauf achten müssen, den tatsächlichen Bedarf des eingesetzten Mittels zu ermitteln und sich strikt an das Notwendige zu halten.
Schließlich setzt die Kammer für soziale Angelegenheiten die Ende 2023 begonnene Reorganisation des Beweisrechts fort, indem sie bestätigt, dass die prozedurale Treuepflicht in eng gefassten Fällen nun der Wirksamkeit des Rechts auf Verteidigung weicht.
Thermische Siebe: Was das Vermietungsverbot für Wohnungen der Klasse G für Vermieter bedeutet
Seit dem 1. Januar 2025 ist die Vermietung von Wohnungen mit der Energieeffizienzklasse G im französischen Mutterland verboten, womit eine neue Phase im Kampf gegen thermische Altlasten eingeleitet wird. Diese Entwicklung entspricht dem schrittweisen Zeitplan, der im Gesetz Nr. 2021-1104 vom 22. August 2021, dem sogenannten «Klima- und Widerstandsfähigkeitsgesetz», festgelegt wurde. Nach dem Mietstopp, der seit dem 24. August 2022 für mit F und G eingestufte Wohnungen in angespannten Gebieten gilt, hat der Gesetzgeber einen weiteren Schritt unternommen, indem er die Energieeffizienz in die Bedingungen für eine angemessene Wohnung einbezieht. Im selben Gesetz werden die nächsten Schritte angekündigt: Ausschluss von Wohnungen mit der Klassifizierung F aus dem Mietbestand am 1. Januar 2028 und mit der Klassifizierung E am 1. Januar 2034. Auf rechtlicher Ebene beruht der Mechanismus auf der Änderung von Artikel 6 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989, in dem die angemessene Wohnung definiert wird, zu deren Bereitstellung sich jeder Vermieter verpflichtet. Von nun an gilt eine Immobilie, deren Endenergieverbrauch, wie er durch den Energieausweis geschätzt wird, den Schwellenwert für die Klasse G überschreitet, als nicht menschenwürdig. Der Mieter verfügt dann über die in Artikel 20-1 desselben Gesetzes vorgesehenen Vorrechte: Er kann vom Vermieter die Herstellung der Konformität verlangen und, falls keine Einigung erzielt wird, den Richter für Schutzstreitigkeiten anrufen. Der Richter verfügt über eine breite Modulationsbefugnis: Zwangsvollstreckung der Arbeiten, Mietminderung oder sogar Gewährung von Schadensersatz. Die Artikel L. 173-1-1 ff. des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (Code de la construction et de l'habitation) konsolidieren diese Regelung. Die praktische Anwendung erfordert mehrere Unterscheidungen. Das Verbot betrifft Mietverträge, die ab dem 1. Januar 2025 abgeschlossen, erneuert oder stillschweigend verlängert werden; laufende Mietverträge, die vorher unterzeichnet wurden, werden nicht automatisch gekündigt, aber der Mieter behält jederzeit seine Klage auf Anstand. In Miteigentümergemeinschaften kann der Vermieter nicht allein handeln, wenn die notwendigen Arbeiten die gemeinsamen Teile betreffen - Fassadenisolierung, Dachreparatur, Austausch einer kollektiven Heizungsanlage. Die neuere Rechtsprechung erkennt in diesem Fall an, dass der Vermieter, der sich regelmäßig an den Verwalter gewandt und der Hauptversammlung einen Beschluss vorgelegt hat, nicht als säumig angesehen werden kann, solange die Eigentümergemeinschaft die Arbeiten nicht beschlossen hat, vorausgesetzt, er weist die Sorgfalt seiner Schritte nach. Vor jeder Neuvermietung ist ein aktuelles ECD erforderlich, das gegebenenfalls durch ein Energieaudit ergänzt werden muss. Wenn es sich bei der Immobilie um ein Miteigentum handelt, müssen die Beschlüsse für die Hauptversammlung vorbereitet und der Mehrjahresplan für Arbeiten mobilisiert werden, sofern er mobilisiert werden kann. Die Konsultation eines Rechtsanwalts ermöglicht es, den Mietvertrag abzusichern, zwischen Renovierung und Auszug aus dem Mietbestand abzuwägen und Mietstreitigkeiten sowie Streitigkeiten zwischen Miteigentümern vorzubeugen.
Die Theorie der abnormalen Nachbarschaftsstörungen, die lange Zeit auf einem von der Cour de cassation geschaffenen prätorischen Prinzip beruhte, hat nun eine klare textliche Grundlage: Artikel 1253 des Zivilgesetzbuches, der durch das Gesetz Nr. 2024-346 vom 15. April 2024 eingeführt wurde. Diese scheinbar technische Entwicklung hat sehr konkrete Auswirkungen für Eigentümer, Mieter, Miteigentümergemeinschaften und Baufachleute.
Erinnern wir uns an den Kontext. Seit einem wegweisenden Urteil vom 19. November 1986 (Cass. 2e civ.) erkannte der Oberste Gerichtshof an, dass ein Nachbar seine Haftung ohne Nachweis eines Verschuldens begründen konnte, sofern er anderen eine Störung zufügte, die die normalen Unannehmlichkeiten der Nachbarschaft überstieg. Lärm, Gerüche, Staub, Verlust von Sonneneinstrahlung, neugierige Blicke: Das Anwendungsfeld war groß, aber das Regime beruhte vollständig auf der Rechtsprechung. Der Gesetzgeber von 2024 wollte diese Konstruktion sichern, ohne sie zu verfälschen, indem er sie in Artikel 1253 des Bürgerlichen Gesetzbuches aufnahm.
Der neue Artikel verankert den Grundsatz, dass der Eigentümer, der Mieter, der unberechtigte Bewohner, der Begünstigte eines Rechtstitels, dessen Hauptzweck darin besteht, ihm die Besetzung oder Nutzung eines Grundstücks zu gestatten, der Bauherr oder derjenige, der die Befugnisse dazu ausübt, der eine Störung verursacht, die über die normalen nachbarlichen Unannehmlichkeiten hinausgeht, verschuldensunabhängig für den daraus entstehenden Schaden haftet. Die Haftung bleibt somit objektiv: Der Geschädigte muss kein Verschulden nachweisen, sondern nur den anormalen Charakter der Störung, den erlittenen Schaden und den Kausalzusammenhang. Artikel 1253 enthält jedoch eine wichtige Präzisierung, die bereits von der Rechtsprechung anerkannt wurde: Die Haftung wird nicht ausgelöst, wenn die Störung auf Aktivitäten jeglicher Art zurückzuführen ist, die bereits vor der Niederlassung des Geschädigten bestanden, sofern diese Aktivitäten den Gesetzen und Vorschriften entsprechen und unter denselben oder neuen Bedingungen fortgesetzt werden, die nicht zu einer Verschlimmerung der Störung führen. Diese sogenannte «Vorbesetzungsklausel» schützt insbesondere Landwirte, Handwerker oder Industriebetriebe, die sich vor der Ankunft des Klägers niedergelassen haben.
In der Praxis klärt die Kodifizierung den Kreis der potenziellen Schuldner. Ein Bauherr kann somit direkt wegen der Belästigungen einer Baustelle belangt werden, ohne dass dafür die vertragliche Haftung des Unternehmers herangezogen werden muss. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Gemeinschaft für die von ihr verwahrten Gemeinschaftsbereiche haftbar gemacht werden. Für den Mieter bestätigt die Regelung, dass er persönlich für die von ihm verursachten Störungen haftet, unabhängig von der möglichen Haftung des Vermieters. Das Opfer behält die Wahl, gegen einen oder mehrere Gesamtschuldner zu klagen.
Mehrere Reflexe sind erwähnenswert. Bevor eine Maßnahme ergriffen wird, ist es unerlässlich, die Störung genau zu dokumentieren – durch gerichtliche Protokolle, Schallmessungen, datierte Fotos, Zeugenaussagen –, da die Abnormalität nach freiem Ermessen von den Richtern der Tatsacheninstanz unter Berücksichtigung der Umgebung, der Dauer und der Intensität der Belästigung beurteilt wird. Für den mutmaßlichen Verursacher entbindet die Klausel der Vorkaufsrechte nicht von der Einhaltung der geltenden Vorschriften, insbesondere in Bezug auf Stadtplanung, genehmigte Anlagen oder Lärmbelästigung. Eine vorherige gütliche Einigung, die für viele Nachbarschaftsstreitigkeiten obligatorisch ist, bleibt ebenfalls ein oft entscheidender Schritt.
Letztendlich erfindet Artikel 1253 des Bürgerlichen Gesetzbuches kein neues Recht, sondern festigt ein schützendes und ausgewogenes Regime. Angesichts einer anhaltenden Störung wird dringend empfohlen, unverzüglich anwaltlichen Rat einzuholen, um die am besten geeignete Strategie zu prüfen: Mahnung, Unterlassungsklage, Schadensersatzforderung oder sogar vorsorgliche Maßnahmen im Eilverfahren.
Rechtsquellen: Gesetz Nr. 2024-346 vom 15. April 2024 zur Anpassung des Zivilhaftungsrechts an aktuelle Herausforderungen; Artikel 1253 des Zivilgesetzbuches; Kassation, 2. Zivilsenat, 19. November 1986, Nr. 84-16.379; Kassation, 3. Zivilsenat, 17. April 1996.
Wohnungseigentum und touristische Vermietungen: Der Verfassungsrat bestätigt das Verbot mit Zweidrittelmehrheit
Miteigentümergemeinschaften verfügen nun über ein verstärktes Instrument, um kurzfristige Vermietungen nach Art von Airbnb in ihren Gebäuden zu regeln: Mit einem Beschluss Nr. 2025-1186 QPC vom 19. März 2026 hat der Verfassungsrat die Bestimmungen des Gesetzes vom 19. November 2024, die diese Vermietungen mit qualifizierter Mehrheit statt mit Einstimmigkeit verbieten, für verfassungskonform erklärt.
Die Prioritätsfrage der Verfassungsmäßigkeit wurde vom Kassationsgerichtshof am 18. Dezember 2025 (Revisionsantrag Nr. 25-40.030) auf Initiative der SCI de la Barge rousse übermittelt, die eine Generalversammlung beschloss angefochten hatte, welche die Vermietungmöblierter Ferienwohnungen in ihrer Wohnanlage untersagte. Die Antragstellerin argumentierte, dass Artikel 26 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, geändert durch Artikel 6 des Gesetzes Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024, bekannt als «Le Meur-Gesetz», unverhältnismäßig in das Eigentumsrecht eingreife, indem die für ein solches Verbot erforderliche Mehrheitsschwelle gesenkt wurde.
Der Verfassungsrat wies diesen Einwand zurück. Er ist der Ansicht, dass der Gesetzgeber zwei legitime Ziele des öffentlichen Interesses verfolgte: einerseits die Bekämpfung der durch Mieterwechsel für Kurzzeitaufenthalte in Wohngebäuden verursachten Belästigungen und andererseits die Bekämpfung der Wohnungsnot auf dem Wohnungsmarkt für Langzeitmieten, die insbesondere in angespannten Tourismusgebieten besonders akut ist. Der Rat stellte ferner fest, dass die Regelung ausreichend ausgestaltet war, um die Verhältnismäßigkeit des Eingriffs in das Eigentumsrecht zu gewährleisten.
In der Tat ist der Anwendungsbereich der Maßnahme streng begrenzt. Nur die Eigentümergemeinschaften, deren Regelwerk bereits eine Klausel zur bürgerlichen Wohnnutzung enthält, d.h. eine Klausel, die jede gewerbliche Tätigkeit in den Wohneinheiten verbietet, sind davon betroffen. Darüber hinaus kann das Verbot nur Zweitwohnungen betreffen: Eigentümer, die ihre Hauptwohnung gelegentlich vermieten, sind nicht betroffen. Das Verbot gilt unterschiedlich für alle Wohnungseigentümer, ohne Möglichkeit der Diskriminierung. Schließlich ist die Entscheidung umkehrbar: Dieselbe Zweidrittelmehrheit reicht aus, um das Verbot später aufzuheben.
Praktisch gesehen stellt diese Entscheidung einen Wendepunkt für Wohnungseigentümergemeinschaften dar, die mit der Zunahme von touristischen Vermietungen in ihren Gebäuden konfrontiert sind. Wo die Einstimmigkeitsanforderung ein Verbot fast unmöglich zu erwirken machte, ermöglicht nun die Zweidrittelmehrheit der Stimmen der anwesenden, vertretenen oder per Briefwahl abgestimmten Wohnungseigentümer diesen Schritt. Dies betrifft vor allem Wohnungseigentümergemeinschaften in großen Metropolen und Touristengebieten. Investoren, die Immobilien mit dem Ziel der touristischen Möblierungsvermietung erworben haben, müssen sich hingegen dieses neuen Risikos bewusst werden und eine mögliche Änderung der Teilungserklärung ihres Gebäudes antizipieren.
Es ist jedoch zu beachten, dass jede auf dieser Grundlage gefasste Beschlussfassung der gerichtlichen Überprüfung unterliegt, die prüfen kann, ob das Verbot durch den Bestimmungszweck des Gebäudes gemäß der Teilungserklärung gerechtfertigt ist. Wohnungseigentümer, die diesen Weg einschlagen möchten, sind daher gut beraten, sich juristisch begleiten zu lassen, um die dem Votum der Wohnungseigentümerversammlung zu unterbreitende Entscheidung abzusichern.
Referenzen: Verfassungsrat, Entscheidung Nr. 2025-1186 QPC vom 19. März 2026; Gesetz Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024; Artikel 26 des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965; Kassation, 3e Zivilrecht, 18. Dezember 2025, Nr. 25-40.030; Tourismusgesetzbuch, Artikel L. 324-1-1.
Ab Anfang 2026 entgeht keine Eigentümergemeinschaft mehr der Verpflichtung, einen mehrjährigen Arbeitsplan zu erstellen. Diese Frist, die von Immobilienfachleuten lange erwartet wurde, betrifft nun alle mehr als fünfzehn Jahre alten Eigentumswohnungen, unabhängig von ihrer Größe.
Der Mehrjahresplan für Arbeiten, der durch das Gesetz Nr. 2021-1104 vom 22. August 2021 zur Bekämpfung des Klimawandels und zur Stärkung der Widerstandsfähigkeit gegenüber dessen Auswirkungen, auch bekannt als Klimagesetz und Resilienz, eingeführt wurde, wurde schrittweise umgesetzt. Nachdem er seit 2023 für Eigentumswohnungen mit mehr als zweihundert Einheiten galt und dann 2024 für Einheiten mit fünfzig bis zweihundert Einheiten, gilt er seit dem 1. Januar 2026 für alle Eigentumswohnungen, deren Gebäude älter als fünfzehn Jahre ist, gemäß Artikel 14-2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 über den Status von Gebäudeeigentümergemeinschaften.
Konkret ist die PPT ein strategisches Dokument, das über einen Zeitraum von zehn Jahren entwickelt wird. Sie basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes und listet alle Arbeiten auf, die für die Erhaltung des Gebäudes, die Wahrung der Gesundheit und Sicherheit der Bewohner sowie die Verbesserung seiner Energieeffizienz erforderlich sind. Das Dokument muss eine Kostenschätzung der identifizierten Arbeiten, einen Zeitplan für deren Durchführung und eine Priorisierung nach Dringlichkeit enthalten. Sie stützt sich insbesondere auf die kollektive Energieeffizienzanalyse, die seit dem 1. Januar 2026 ebenfalls für alle Eigentümergemeinschaften obligatorisch ist.
Der Verwalter spielt eine zentrale Rolle bei der Umsetzung dieser Verpflichtung. Es liegt an ihm, die Ausarbeitung oder Aktualisierung des PPT auf die Tagesordnung der Generalversammlung zu setzen, den Entwurf zur Abstimmung der Miteigentümer vorzulegen und die Ausführung der gefassten Beschlüsse zu überwachen. Die Nichteinhaltung dieser Verpflichtungen setzt den Verwalter der Gefahr aus, für seine berufliche Haftung in Anspruch genommen zu werden.
Für Miteigentümer ist die Auswirkung ebenso bedeutsam. Die PPT schreibt nun die Einrichtung eines obligatorischen Arbeitsfonds vor, dessen jährlicher Betrag nicht niedriger sein darf als 2,5 % des geschätzten Betrags der im Plan vorgesehenen Arbeiten. Darüber hinaus muss die PPT bei jeder Veräußerung eines Miteigentumanteils dem Erwerber mitgeteilt werden, ebenso wie die anderen gesetzlich vorgeschriebenen Dokumente. Das Fehlen kann eine Verletzung der vorvertraglichen Informationspflicht darstellen.
In der Praxis befinden sich Wohnungseigentümergemeinschaften, die diesen Schritt noch nicht unternommen haben, in einer nicht regelkonformen Situation. Den Wohnungseigentümergemeinschaften wird dringend empfohlen, unverzüglich einen qualifizierten Fachmann, einen zertifizierten Gutachter oder Architekten, mit der Erstellung dieses Dokuments zu beauftragen. Die Kosten für die Maßnahme, die je nach Größe und Komplexität des Gebäudes variieren, stellen eine unverzichtbare Investition sowohl für die rechtliche Konformität als auch für die Erhaltung des Vermögenswertes der Immobilie dar.
Diese Reform ist Teil einer breiteren Bewegung zur Stärkung der Verantwortung von Wohnungseigentümergemeinschaften (copropriétés) im Hinblick auf die Herausforderungen der energetischen Sanierung, und das in einem Kontext, in dem das schrittweise Verbot der Vermietung der energieintensivsten Wohnungen, ab 2025 Klasse G und ab 2028 Klasse F, die Dringlichkeit einer sorgfältigen Planung der Arbeiten verstärkt.