Verurteilung von Hubert Falco: «Eine demokratische Gefängnisstrafe»
«Dieses Urteil ist beispielhaft», reagiert Alain-David Pothet, wenige Minuten später Die Beratung im «Kühlschrankfall». Laut dem Anwalt von Anticor aus dem Var, « Das Gericht hat ein besonders starkes Signal gesetzt »während« mehrere Abgeordnete der Region sind in Integritätsfragen verwickelt.
Thermische Siebe: Was das Vermietungsverbot für Wohnungen der Klasse G für Vermieter bedeutet
Seit dem 1. Januar 2025 ist die Vermietung von Wohnungen mit der Energieeffizienzklasse G im französischen Mutterland verboten, womit eine neue Phase im Kampf gegen thermische Altlasten eingeleitet wird. Diese Entwicklung entspricht dem schrittweisen Zeitplan, der im Gesetz Nr. 2021-1104 vom 22. August 2021, dem sogenannten «Klima- und Widerstandsfähigkeitsgesetz», festgelegt wurde. Nach dem Mietstopp, der seit dem 24. August 2022 für mit F und G eingestufte Wohnungen in angespannten Gebieten gilt, hat der Gesetzgeber einen weiteren Schritt unternommen, indem er die Energieeffizienz in die Bedingungen für eine angemessene Wohnung einbezieht. Im selben Gesetz werden die nächsten Schritte angekündigt: Ausschluss von Wohnungen mit der Klassifizierung F aus dem Mietbestand am 1. Januar 2028 und mit der Klassifizierung E am 1. Januar 2034. Auf rechtlicher Ebene beruht der Mechanismus auf der Änderung von Artikel 6 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989, in dem die angemessene Wohnung definiert wird, zu deren Bereitstellung sich jeder Vermieter verpflichtet. Von nun an gilt eine Immobilie, deren Endenergieverbrauch, wie er durch den Energieausweis geschätzt wird, den Schwellenwert für die Klasse G überschreitet, als nicht menschenwürdig. Der Mieter verfügt dann über die in Artikel 20-1 desselben Gesetzes vorgesehenen Vorrechte: Er kann vom Vermieter die Herstellung der Konformität verlangen und, falls keine Einigung erzielt wird, den Richter für Schutzstreitigkeiten anrufen. Der Richter verfügt über eine breite Modulationsbefugnis: Zwangsvollstreckung der Arbeiten, Mietminderung oder sogar Gewährung von Schadensersatz. Die Artikel L. 173-1-1 ff. des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (Code de la construction et de l'habitation) konsolidieren diese Regelung. Die praktische Anwendung erfordert mehrere Unterscheidungen. Das Verbot betrifft Mietverträge, die ab dem 1. Januar 2025 abgeschlossen, erneuert oder stillschweigend verlängert werden; laufende Mietverträge, die vorher unterzeichnet wurden, werden nicht automatisch gekündigt, aber der Mieter behält jederzeit seine Klage auf Anstand. In Miteigentümergemeinschaften kann der Vermieter nicht allein handeln, wenn die notwendigen Arbeiten die gemeinsamen Teile betreffen - Fassadenisolierung, Dachreparatur, Austausch einer kollektiven Heizungsanlage. Die neuere Rechtsprechung erkennt in diesem Fall an, dass der Vermieter, der sich regelmäßig an den Verwalter gewandt und der Hauptversammlung einen Beschluss vorgelegt hat, nicht als säumig angesehen werden kann, solange die Eigentümergemeinschaft die Arbeiten nicht beschlossen hat, vorausgesetzt, er weist die Sorgfalt seiner Schritte nach. Vor jeder Neuvermietung ist ein aktuelles ECD erforderlich, das gegebenenfalls durch ein Energieaudit ergänzt werden muss. Wenn es sich bei der Immobilie um ein Miteigentum handelt, müssen die Beschlüsse für die Hauptversammlung vorbereitet und der Mehrjahresplan für Arbeiten mobilisiert werden, sofern er mobilisiert werden kann. Die Konsultation eines Rechtsanwalts ermöglicht es, den Mietvertrag abzusichern, zwischen Renovierung und Auszug aus dem Mietbestand abzuwägen und Mietstreitigkeiten sowie Streitigkeiten zwischen Miteigentümern vorzubeugen.
Die Theorie der abnormalen Nachbarschaftsstörungen, die lange Zeit auf einem von der Cour de cassation geschaffenen prätorischen Prinzip beruhte, hat nun eine klare textliche Grundlage: Artikel 1253 des Zivilgesetzbuches, der durch das Gesetz Nr. 2024-346 vom 15. April 2024 eingeführt wurde. Diese scheinbar technische Entwicklung hat sehr konkrete Auswirkungen für Eigentümer, Mieter, Miteigentümergemeinschaften und Baufachleute.
Erinnern wir uns an den Kontext. Seit einem wegweisenden Urteil vom 19. November 1986 (Cass. 2e civ.) erkannte der Oberste Gerichtshof an, dass ein Nachbar seine Haftung ohne Nachweis eines Verschuldens begründen konnte, sofern er anderen eine Störung zufügte, die die normalen Unannehmlichkeiten der Nachbarschaft überstieg. Lärm, Gerüche, Staub, Verlust von Sonneneinstrahlung, neugierige Blicke: Das Anwendungsfeld war groß, aber das Regime beruhte vollständig auf der Rechtsprechung. Der Gesetzgeber von 2024 wollte diese Konstruktion sichern, ohne sie zu verfälschen, indem er sie in Artikel 1253 des Bürgerlichen Gesetzbuches aufnahm.
Der neue Artikel verankert den Grundsatz, dass der Eigentümer, der Mieter, der unberechtigte Bewohner, der Begünstigte eines Rechtstitels, dessen Hauptzweck darin besteht, ihm die Besetzung oder Nutzung eines Grundstücks zu gestatten, der Bauherr oder derjenige, der die Befugnisse dazu ausübt, der eine Störung verursacht, die über die normalen nachbarlichen Unannehmlichkeiten hinausgeht, verschuldensunabhängig für den daraus entstehenden Schaden haftet. Die Haftung bleibt somit objektiv: Der Geschädigte muss kein Verschulden nachweisen, sondern nur den anormalen Charakter der Störung, den erlittenen Schaden und den Kausalzusammenhang. Artikel 1253 enthält jedoch eine wichtige Präzisierung, die bereits von der Rechtsprechung anerkannt wurde: Die Haftung wird nicht ausgelöst, wenn die Störung auf Aktivitäten jeglicher Art zurückzuführen ist, die bereits vor der Niederlassung des Geschädigten bestanden, sofern diese Aktivitäten den Gesetzen und Vorschriften entsprechen und unter denselben oder neuen Bedingungen fortgesetzt werden, die nicht zu einer Verschlimmerung der Störung führen. Diese sogenannte «Vorbesetzungsklausel» schützt insbesondere Landwirte, Handwerker oder Industriebetriebe, die sich vor der Ankunft des Klägers niedergelassen haben.
In der Praxis klärt die Kodifizierung den Kreis der potenziellen Schuldner. Ein Bauherr kann somit direkt wegen der Belästigungen einer Baustelle belangt werden, ohne dass dafür die vertragliche Haftung des Unternehmers herangezogen werden muss. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Gemeinschaft für die von ihr verwahrten Gemeinschaftsbereiche haftbar gemacht werden. Für den Mieter bestätigt die Regelung, dass er persönlich für die von ihm verursachten Störungen haftet, unabhängig von der möglichen Haftung des Vermieters. Das Opfer behält die Wahl, gegen einen oder mehrere Gesamtschuldner zu klagen.
Mehrere Reflexe sind erwähnenswert. Bevor eine Maßnahme ergriffen wird, ist es unerlässlich, die Störung genau zu dokumentieren – durch gerichtliche Protokolle, Schallmessungen, datierte Fotos, Zeugenaussagen –, da die Abnormalität nach freiem Ermessen von den Richtern der Tatsacheninstanz unter Berücksichtigung der Umgebung, der Dauer und der Intensität der Belästigung beurteilt wird. Für den mutmaßlichen Verursacher entbindet die Klausel der Vorkaufsrechte nicht von der Einhaltung der geltenden Vorschriften, insbesondere in Bezug auf Stadtplanung, genehmigte Anlagen oder Lärmbelästigung. Eine vorherige gütliche Einigung, die für viele Nachbarschaftsstreitigkeiten obligatorisch ist, bleibt ebenfalls ein oft entscheidender Schritt.
Letztendlich erfindet Artikel 1253 des Bürgerlichen Gesetzbuches kein neues Recht, sondern festigt ein schützendes und ausgewogenes Regime. Angesichts einer anhaltenden Störung wird dringend empfohlen, unverzüglich anwaltlichen Rat einzuholen, um die am besten geeignete Strategie zu prüfen: Mahnung, Unterlassungsklage, Schadensersatzforderung oder sogar vorsorgliche Maßnahmen im Eilverfahren.
Rechtsquellen: Gesetz Nr. 2024-346 vom 15. April 2024 zur Anpassung des Zivilhaftungsrechts an aktuelle Herausforderungen; Artikel 1253 des Zivilgesetzbuches; Kassation, 2. Zivilsenat, 19. November 1986, Nr. 84-16.379; Kassation, 3. Zivilsenat, 17. April 1996.
Wohnungseigentum und touristische Vermietungen: Der Verfassungsrat bestätigt das Verbot mit Zweidrittelmehrheit
Miteigentümergemeinschaften verfügen nun über ein verstärktes Instrument, um kurzfristige Vermietungen nach Art von Airbnb in ihren Gebäuden zu regeln: Mit einem Beschluss Nr. 2025-1186 QPC vom 19. März 2026 hat der Verfassungsrat die Bestimmungen des Gesetzes vom 19. November 2024, die diese Vermietungen mit qualifizierter Mehrheit statt mit Einstimmigkeit verbieten, für verfassungskonform erklärt.
Die Prioritätsfrage der Verfassungsmäßigkeit wurde vom Kassationsgerichtshof am 18. Dezember 2025 (Revisionsantrag Nr. 25-40.030) auf Initiative der SCI de la Barge rousse übermittelt, die eine Generalversammlung beschloss angefochten hatte, welche die Vermietungmöblierter Ferienwohnungen in ihrer Wohnanlage untersagte. Die Antragstellerin argumentierte, dass Artikel 26 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, geändert durch Artikel 6 des Gesetzes Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024, bekannt als «Le Meur-Gesetz», unverhältnismäßig in das Eigentumsrecht eingreife, indem die für ein solches Verbot erforderliche Mehrheitsschwelle gesenkt wurde.
Der Verfassungsrat wies diesen Einwand zurück. Er ist der Ansicht, dass der Gesetzgeber zwei legitime Ziele des öffentlichen Interesses verfolgte: einerseits die Bekämpfung der durch Mieterwechsel für Kurzzeitaufenthalte in Wohngebäuden verursachten Belästigungen und andererseits die Bekämpfung der Wohnungsnot auf dem Wohnungsmarkt für Langzeitmieten, die insbesondere in angespannten Tourismusgebieten besonders akut ist. Der Rat stellte ferner fest, dass die Regelung ausreichend ausgestaltet war, um die Verhältnismäßigkeit des Eingriffs in das Eigentumsrecht zu gewährleisten.
In der Tat ist der Anwendungsbereich der Maßnahme streng begrenzt. Nur die Eigentümergemeinschaften, deren Regelwerk bereits eine Klausel zur bürgerlichen Wohnnutzung enthält, d.h. eine Klausel, die jede gewerbliche Tätigkeit in den Wohneinheiten verbietet, sind davon betroffen. Darüber hinaus kann das Verbot nur Zweitwohnungen betreffen: Eigentümer, die ihre Hauptwohnung gelegentlich vermieten, sind nicht betroffen. Das Verbot gilt unterschiedlich für alle Wohnungseigentümer, ohne Möglichkeit der Diskriminierung. Schließlich ist die Entscheidung umkehrbar: Dieselbe Zweidrittelmehrheit reicht aus, um das Verbot später aufzuheben.
Praktisch gesehen stellt diese Entscheidung einen Wendepunkt für Wohnungseigentümergemeinschaften dar, die mit der Zunahme von touristischen Vermietungen in ihren Gebäuden konfrontiert sind. Wo die Einstimmigkeitsanforderung ein Verbot fast unmöglich zu erwirken machte, ermöglicht nun die Zweidrittelmehrheit der Stimmen der anwesenden, vertretenen oder per Briefwahl abgestimmten Wohnungseigentümer diesen Schritt. Dies betrifft vor allem Wohnungseigentümergemeinschaften in großen Metropolen und Touristengebieten. Investoren, die Immobilien mit dem Ziel der touristischen Möblierungsvermietung erworben haben, müssen sich hingegen dieses neuen Risikos bewusst werden und eine mögliche Änderung der Teilungserklärung ihres Gebäudes antizipieren.
Es ist jedoch zu beachten, dass jede auf dieser Grundlage gefasste Beschlussfassung der gerichtlichen Überprüfung unterliegt, die prüfen kann, ob das Verbot durch den Bestimmungszweck des Gebäudes gemäß der Teilungserklärung gerechtfertigt ist. Wohnungseigentümer, die diesen Weg einschlagen möchten, sind daher gut beraten, sich juristisch begleiten zu lassen, um die dem Votum der Wohnungseigentümerversammlung zu unterbreitende Entscheidung abzusichern.
Referenzen: Verfassungsrat, Entscheidung Nr. 2025-1186 QPC vom 19. März 2026; Gesetz Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024; Artikel 26 des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965; Kassation, 3e Zivilrecht, 18. Dezember 2025, Nr. 25-40.030; Tourismusgesetzbuch, Artikel L. 324-1-1.
Ab Anfang 2026 entgeht keine Eigentümergemeinschaft mehr der Verpflichtung, einen mehrjährigen Arbeitsplan zu erstellen. Diese Frist, die von Immobilienfachleuten lange erwartet wurde, betrifft nun alle mehr als fünfzehn Jahre alten Eigentumswohnungen, unabhängig von ihrer Größe.
Der Mehrjahresplan für Arbeiten, der durch das Gesetz Nr. 2021-1104 vom 22. August 2021 zur Bekämpfung des Klimawandels und zur Stärkung der Widerstandsfähigkeit gegenüber dessen Auswirkungen, auch bekannt als Klimagesetz und Resilienz, eingeführt wurde, wurde schrittweise umgesetzt. Nachdem er seit 2023 für Eigentumswohnungen mit mehr als zweihundert Einheiten galt und dann 2024 für Einheiten mit fünfzig bis zweihundert Einheiten, gilt er seit dem 1. Januar 2026 für alle Eigentumswohnungen, deren Gebäude älter als fünfzehn Jahre ist, gemäß Artikel 14-2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 über den Status von Gebäudeeigentümergemeinschaften.
Konkret ist die PPT ein strategisches Dokument, das über einen Zeitraum von zehn Jahren entwickelt wird. Sie basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes und listet alle Arbeiten auf, die für die Erhaltung des Gebäudes, die Wahrung der Gesundheit und Sicherheit der Bewohner sowie die Verbesserung seiner Energieeffizienz erforderlich sind. Das Dokument muss eine Kostenschätzung der identifizierten Arbeiten, einen Zeitplan für deren Durchführung und eine Priorisierung nach Dringlichkeit enthalten. Sie stützt sich insbesondere auf die kollektive Energieeffizienzanalyse, die seit dem 1. Januar 2026 ebenfalls für alle Eigentümergemeinschaften obligatorisch ist.
Der Verwalter spielt eine zentrale Rolle bei der Umsetzung dieser Verpflichtung. Es liegt an ihm, die Ausarbeitung oder Aktualisierung des PPT auf die Tagesordnung der Generalversammlung zu setzen, den Entwurf zur Abstimmung der Miteigentümer vorzulegen und die Ausführung der gefassten Beschlüsse zu überwachen. Die Nichteinhaltung dieser Verpflichtungen setzt den Verwalter der Gefahr aus, für seine berufliche Haftung in Anspruch genommen zu werden.
Für Miteigentümer ist die Auswirkung ebenso bedeutsam. Die PPT schreibt nun die Einrichtung eines obligatorischen Arbeitsfonds vor, dessen jährlicher Betrag nicht niedriger sein darf als 2,5 % des geschätzten Betrags der im Plan vorgesehenen Arbeiten. Darüber hinaus muss die PPT bei jeder Veräußerung eines Miteigentumanteils dem Erwerber mitgeteilt werden, ebenso wie die anderen gesetzlich vorgeschriebenen Dokumente. Das Fehlen kann eine Verletzung der vorvertraglichen Informationspflicht darstellen.
In der Praxis befinden sich Wohnungseigentümergemeinschaften, die diesen Schritt noch nicht unternommen haben, in einer nicht regelkonformen Situation. Den Wohnungseigentümergemeinschaften wird dringend empfohlen, unverzüglich einen qualifizierten Fachmann, einen zertifizierten Gutachter oder Architekten, mit der Erstellung dieses Dokuments zu beauftragen. Die Kosten für die Maßnahme, die je nach Größe und Komplexität des Gebäudes variieren, stellen eine unverzichtbare Investition sowohl für die rechtliche Konformität als auch für die Erhaltung des Vermögenswertes der Immobilie dar.
Diese Reform ist Teil einer breiteren Bewegung zur Stärkung der Verantwortung von Wohnungseigentümergemeinschaften (copropriétés) im Hinblick auf die Herausforderungen der energetischen Sanierung, und das in einem Kontext, in dem das schrittweise Verbot der Vermietung der energieintensivsten Wohnungen, ab 2025 Klasse G und ab 2028 Klasse F, die Dringlichkeit einer sorgfältigen Planung der Arbeiten verstärkt.
Airbnb und illegale Untervermietung: Das Kassationsgericht macht die Plattform haftbar
Wenn ein Mieter seine Wohnung unerlaubterweise über Airbnb untervermietet, wer trägt die rechtlichen Konsequenzen? Die Antwort des Kassationsgerichtshofs, die in zwei Urteilen vom 7. Januar 2026 (Nr. 23-22.723 und Nr. 24-13.163) ergangen ist, beendet eine langjährige Unsicherheit und macht nun eindeutig die Verantwortung der digitalen Plattform haftbar.
Die Gründe für diese Entscheidungen sind leider alltäglich geworden: Ein Mieter vermietet seine Wohnung ohne Erlaubnis seines Vermieters kurzfristig über die Plattform Airbnb und erzielt so Mieteinnahmen zum Nachteil des Eigentümers und oft unter Missachtung der Hausordnung. Die dem Obersten Gerichtshof vorgelegte Frage betraf die rechtliche Einordnung der Rolle von Airbnb und folglich die für sie geltende Haftungsregelung.
Juristisch drehte sich die Debatte um eine grundlegende Unterscheidung aus dem Recht der digitalen Plattformen: die zwischen dem Hoster – einem bloßen technischen Dienstleister, der durch das eingeschränkte Haftungsregime des Gesetzes für das Vertrauen in die digitale Wirtschaft (LCEN) geschützt ist – und dem Herausgeber, dessen aktive Rolle bei der Verbreitung von Inhalten eine Haftung nach allgemeinem Recht nach sich zieht. Der Kassationsgerichtshof hat entschieden: Airbnb Ireland kann sich nicht auf den Status eines passiven Hosters berufen. Das Unternehmen greift tatsächlich strukturierend in die Organisation der Vermietungen ein – Festlegung von Standards, Moderation von Anzeigen, Garantien für Reisende, Preispolitik –, was eine aktive Rolle kennzeichnet, die über die bloße technische Vermittlung hinausgeht. Als Herausgeber qualifiziert, kann die Plattform daher solidarisch mit dem fehlerhaften Mieter haftbar gemacht werden, insbesondere zur Rückerstattung der aus einer illegalen Untervermietung gezogenen Früchte an den Vermieter.
Praktisch eröffnen diese Urteile wichtige Perspektiven für Vermieter, die Opfer unerlaubter Untervermietungen sind. Bisher richteten sich die Klagen hauptsächlich gegen den Mieter, dessen Zahlungsfähigkeit nicht immer gewährleistet ist. Die Möglichkeit, auch gegen Airbnb, das zahlungsfähig ist und über erhebliche Ressourcen verfügt, vorzugehen, erhöht die Chancen auf Wiedergutmachung erheblich. Für Wohnungseigentümergemeinschaften stellen diese Entscheidungen ebenfalls ein zusätzliches Druckmittel dar, wenn illegale touristische Vermietungen die Nutzung der Gemeinschaftsbereiche stören oder die Hausordnung verletzen. Darüber hinaus sind konkurrierende Ferienvermietungsplattformen direkt von dieser Rechtsprechung betroffen, deren Tragweite über den reinen Fall von Airbnb hinausgeht.
Diese beiden Urteile markieren einen entscheidenden Wendepunkt in der Regulierung digitaler Plattformen im Mietrecht. Vermieter, die mit illegalen Untervermietungen konfrontiert sind, haben nun ein Interesse daran, die über die Plattform erzielten Einnahmen präzise zu dokumentieren und eine gemeinsame Klage gegen den Mieter und die Plattform in Erwägung zu ziehen. Eine Rechtsberatung ist unerlässlich, um die für jede Situation am besten geeignete Prozessstrategie zu ermitteln.
Verweise: Cass. civ. 1re, 7. Januar 2026, Nr. 23-22.723 und Nr. 24-13.163
Im Bereich Gewerbemietverträge unterliegt die Klage des Mieters, die entweder die Anfechtung einer Kündigung oder die Zahlung einer Räumungsentschädigung zum Ziel hat, einer Verjährungsfrist von zwei Jahren. Diese Frist beginnt mit dem Wirksamwerden der vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung gemäß den Artikeln L.145-9 und L.145-60 des Handelsgesetzbuches.
Zwei Urteile des Cour de cassation vom 12. Februar 2026 (3. Zivilkammer, Nr. 24-10.427 und Nr. 24-18.382) präzisieren in wichtiger Weise die Auswirkungen einer vor Prozessbeginn angeordneten Ermittlungsmaßnahme, insbesondere wenn der Vermieter auf der Grundlage von Artikel 145 der Zivilprozessordnung ein gerichtliches Sachverständigengutachten erwirkt.
In den der Rechtsprechung vorgelegten Fällen hatten die Vermieter eine Kündigung mit Verweigerung der Verlängerung und Angebot einer Räumungsentschädigung ausgesprochen, dann ein einstweiliges Verfügungsverfahren eingeleitet, um die Ernennung eines Sachverständigen zur Bewertung der Höhe dieser Entschädigung zu erwirken. Die Mieter, Beklagte in diesem Verfahren, hatten sich damit begnügt, Einsprüche und Vorbehalte zu äußern, ohne sich jedoch der Antragstellung auf Sachverständigengutachten anzuschließen oder eine Klage im Hauptverfahren innerhalb der Zweijahresfrist einzureichen.
Mehrere Jahre später haben diese Mieter schließlich einen Richter angerufen, um die Kündigung anzufechten oder die Zahlung einer Räumungsentschädigung zu verlangen. Die Tatsacheninstanzen erklärten ihre Klagen als unzulässig mangels Verjährung, eine Entscheidung, die vom Obersten Gerichtshof bestätigt wurde.
Das Oberste Gericht erinnert daran, dass die durch Artikel 2239 des Bürgerlichen Gesetzbuches vorgesehene Aussetzung der Verjährung, wenn eine Ermittlungsmaßnahme vor einem Rechtsstreit angeordnet wird, nur der Partei zugute kommt, die diese Maßnahme beantragt hat. Folglich profitiert der beklagte Mieter nicht automatisch von der aussetzenden Wirkung, wenn der Vermieter die Einsetzung eines Sachverständigen beantragt.
Um die Unterbrechung der Verjährungsfrist in Anspruch nehmen zu können, muss der Mieter einen positiven prozessualen Schritt unternehmen, entweder indem er sich ausdrücklich dem Antrag auf ein Gutachten anschließt oder indem er selbst einen Antrag bezüglich des Gutachtens stellt. Andernfalls läuft die Verjährungsfrist für ihn weiter.
Der Gerichtshof präzisiert ferner, dass eine Anerkennung des Anspruchs auf Ersatzleistungen bei Räumung durch den Vermieter, die die Verjährung gemäß Artikel 2240 des Zivilgesetzbuches unterbrechen kann, klar, unzweideutig und eindeutig sein muss. Bloße im Rahmen des Sachverständigengutachtens geführte Gespräche oder mehrdeutige Äußerungen reichen nicht aus, um eine solche Anerkennung zu begründen.
Diese Entscheidungen erinnern an die Strenge der zweijährigen Verjährungsfrist bei gewerblichen Mietverträgen. Der Mieter kann sich nicht damit begnügen, auf das Ergebnis eines vom Vermieter eingeleiteten Gutachtens zu warten oder sich passiv am Eilverfahren zu beteiligen. Um seine Rechte zu wahren, muss er innerhalb der Frist von zwei Jahren handeln, entweder indem er selbst Klage einreicht oder sich ausdrücklich an der beantragten Beweisaufnahme beteiligt. Andernfalls wird seine Klage auf Entschädigung für die Räumung unzulässig, da sie verjährt ist, mit potenziell entscheidenden Folgen für sein Recht auf Verbleib in den Räumlichkeiten.
Mit einer Entscheidung vom 4. Dezember 2025 (Cass. 3e civ., Nr. 24-17.437) liefert der Oberste Gerichtshof eine nützliche Klarstellung bezüglich der Berechnung der Frist für die Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen.
In dieser Angelegenheit fand am 3. Januar 2019 eine Eigentümerversammlung statt. Die Einladung ging einem Miteigentümer am 12. Dezember 2018 zu. Da dieser Miteigentümer der Ansicht war, dass die gesetzliche Frist von 21 Tagen nicht eingehalten worden sei, beantragte er die Annullierung der Eigentümerversammlung.
Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence gab ihm Recht und annullierte die Versammlung.
Der Kassationshof hebt diese Entscheidung jedoch auf und erinnert an die im Dekret vom 17. März 1967 vorgesehene Berechnungsmethode für die Frist.
Die Frist beginnt am Tag nach Erhalt der Vorladung zu laufen. Im vorliegenden Fall lief die Frist am 13. Dezember 2018 um 0:00 Uhr, da die Vorladung am 12. Dezember 2018 zugestellt wurde.
Die Frist von 21 Tagen lief somit am 2. Januar 2019 um Mitternacht ab. Die am 3. Januar 2019 stattfindende Hauptversammlung wahrt somit perfekt die gesetzliche Frist.
Der Oberste Gerichtshof stellt somit klar, dass die Frist für die Vorladung unter Ausschluss des Tages des Eingangs der Benachrichtigung und unter vollständiger Einbeziehung des letzten Tages bis Mitternacht berechnet wird.
Diese Entscheidung stellt eine praktische nützliche Erinnerung dar, da Anfechtungen von Gesellschafterversammlungen häufig auf einer fehlerhaften Auslegung der Berechnung dieser Frist beruhen.
Referenz: Cass. 3e civ., 4. Dezember 2025, Nr. 24-17.437.
Kodifizierung der Störung des nachbarrechtlichen Gemeinschaftslebens
Der 8. April 2024 markiert einen Wendepunkt im französischen Zivilrecht mit der für die Nationalversammlung vorgesehenen Abstimmung über die Einführung des Artikels 1253 in das Zivilgesetzbuch. Dieser neue Artikel, der bereits am 3. April die Zustimmung des Senats erhalten hat, formalisiert den Grundsatz der Haftung für Nachbarschaftsstörungen, der zuvor durch die Rechtsprechung festgelegt worden war. Er besagt, dass jede Person, die eine Störung verursacht, die die normalen Nachbarschaftsbelästigungen wie übermäßige Lärmbelästigung oder Sichtbehinderung übersteigt, von Rechts wegen für den entstandenen Schaden haftbar ist.
Dieser Artikel 1253 präzisiert, dass diese Haftung nicht gilt, wenn die Störung aus Aktivitäten resultiert, die vor der Ansiedlung des Klägers stattfanden, den Vorschriften entsprachen und die Bedingungen nicht so verändert haben, dass die Störung verschlimmert wird. Diese Bestimmung hebt Artikel 113-8 des Bau- und Wohnungsgesetzbuches auf und führt Änderungen in das ländliche Gesetzbuch ein, um Landwirtschaftsaktivitäten spezifische Ausnahmen zu gewähren.
Dies ist der genaue Wortlaut des diskutierten Artikels 1253 des Bürgerlichen Gesetzbuches:
« Der Eigentümer, der Mieter, der unrechtmäßige Besitzer, der Nutzer einer Genehmigung, die ihm hauptsächlich erlaubt, ein Grundstück zu bewohnen oder zu nutzen, der Bauherr oder die Person, die seine Befugnisse ausübt und eine Beeinträchtigung verursacht, die über die normalen Nachbarschaftsbelästigungen hinausgeht, haftet uneingeschränkt für den daraus entstehenden Schaden. Die im ersten Absatz vorgesehene Haftung entfällt, wenn die unzumutbare Belästigung von Aktivitäten jeglicher Art herrührt, die vor der Ansiedlung der geschädigten Person bereits bestanden, die den Gesetzen und Vorschriften entsprechen und die unter den gleichen Bedingungen oder unter neuen Bedingungen fortgesetzt wurden, die nicht zu einer Verschlimmerung der unzumutbaren Belästigung führen. »
Var Matin: Anwohner wehren sich gegen ein Projekt mit 110 saisonalen Wohneinheiten im Golf von Saint-Tropez
Das Bauprojekt für Unterkünfte für Saisonarbeiter in Luxushotels in Saint-Tropez, das von großen Hotelgruppen initiiert wurde, stößt auf den Widerstand der lokalen Anwohner.
Letztere äußern Bedenken hinsichtlich der Abwertung ihres Immobilienvermögens und der Umweltauswirkungen, insbesondere aufgrund der mutmaßlichen Rodung geschützter Bäume.
Die Direktion der beteiligten Hotels hebt Maßnahmen hervor, um Belästigungen zu reduzieren und die Umwelt zu schützen. Dieser Konflikt verdeutlicht breitere Spannungen in der Stadtplanungspolitik der Region, die oft als Bevorzugung der Interessen großer Unternehmen auf Kosten der lokalen Gemeinschaft wahrgenommen wird.
Den Artikel über die Var Matin Website
Foto von Agathe JOUBERT
Artikel von Jocelyn FLORENT
Vorzeitige Rückzahlung des Darlehens, das zur Finanzierung des Erwerbs einer Miteigentumsimmobilie durch einen Partner aus eigenen Mitteln aufgenommen wurde: Eine zur Erhaltung der Immobilie notwendige Ausgabe
In einer wichtigen Entscheidung vom 5. Juli 2023 stellt die Erste Zivilkammer fest, dass die vorzeitige Rückzahlung eines Kredits zum Erwerb einer Miteigentumssache, wenn sie von einem Miteigentümer mit seinen persönlichen Mitteln während der Miteigentümerschaft erfolgt, eine notwendige Ausgabe zur Erhaltung dieser Sache im Sinne von Artikel 815-13 Absatz 1 darstellt.er, Zivilgesetzbuch.