Our Publications

Voter en assemblée générale une modification du règlement de copropriété ne suffit pas : tant que ce modificatif n’a pas été publié au fichier immobilier, il ne produit qu’une partie de ses effets.

Le sujet a refait surface ces derniers jours sur LinkedIn, où une gestionnaire de copropriété parisienne lançait un appel aux notaires : ses demandes d’enregistrement de modificatifs restent souvent sans réponse, ces actes étant jugés peu attractifs par les études. Derrière cette difficulté très concrète se cache une question juridique que les syndicats de copropriétaires sous-estiment régulièrement : que vaut un modificatif voté mais jamais publié ?

La réponse se trouve à l’article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, selon lequel le règlement de copropriété et ses modifications ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier. Les ayants cause à titre particulier sont, pour l’essentiel, les acquéreurs de lots. Or la publication foncière obéit à une règle de forme stricte : l’article 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 impose que tout acte sujet à publicité soit dressé en la forme authentique. Le procès-verbal d’assemblée générale, acte sous seing privé, ne peut donc pas être publié en l’état ; il doit être déposé au rang des minutes d’un notaire, qui établit l’acte modificatif et procède à sa publication auprès du service de la publicité foncière.

Il faut en outre distinguer selon la nature de la modification, car les majorités requises diffèrent. Les adaptations du règlement rendues nécessaires par les évolutions législatives et réglementaires relèvent de la majorité simple de l’article 24, II, f), et leur publication est effectuée au droit fixe. Les modifications touchant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes exigent la double majorité de l’article 26, b), tandis que la modification des stipulations relatives à la destination de l’immeuble suppose l’unanimité. Depuis la loi du 19 novembre 2024, l’article 26, d) permet également d’interdire, à la double majorité, la location en meublé de tourisme des lots qui ne constituent pas une résidence principale, dans les immeubles dont le règlement prohibe déjà toute activité commerciale.

Les conséquences pratiques d’un défaut de publication sont réelles. Un nouvel acquéreur pourra soutenir que la clause modifiée, par exemple une nouvelle répartition des charges ou une restriction d’usage des lots, ne lui est pas opposable, et revendiquer l’application du règlement dans sa version publiée. Le syndicat s’expose alors à des contestations de charges, à des difficultés de recouvrement et, plus largement, à une insécurité juridique qui pèse sur l’ensemble des copropriétaires. Le risque est particulièrement sensible pour les interdictions de location saisonnière récemment votées dans de nombreuses résidences du littoral : non publiées, elles ne pourront pas être utilement invoquées contre l’acheteur d’un lot.

La prudence commande donc de ne pas s’arrêter au vote. Il est recommandé de prévoir dès la convocation une résolution donnant mandat au syndic pour signer l’acte modificatif devant notaire, d’inscrire les frais correspondants au budget, et de vérifier que la publication a bien été effectuée avant toute cession de lot. En cas de doute sur la régularité ou l’opposabilité d’un modificatif, un examen du règlement et de l’état descriptif de division permet de sécuriser la situation avant qu’un litige ne survienne.

Ignorer une assignation n’a jamais été une bonne stratégie ; depuis le 1er octobre 2026, c’est devenu un risque majeur.

Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale a créé, en première instance, une procédure d’admission rapide des demandes incontestées. Elle repose sur la modification de trois articles du Code de procédure civile : l’article 472, qui régit le jugement rendu en l’absence du défendeur, l’article 455, relatif à la motivation, et l’article 56, qui fixe les mentions obligatoires de l’assignation. Ces dispositions s’appliquent aux instances introduites à compter du 1er octobre 2026.

Jusqu’à présent, la règle était protectrice : lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Ce principe demeure, mais le nouveau troisième alinéa de l’article 472 lui apporte une dérogation importante. Lorsque l’acte introductif d’instance a été délivré à personne, c’est-à-dire remis en main propre au défendeur, le juge peut, sauf opposition du demandeur, faire droit à la demande dès lors qu’elle est recevable et qu’elle n’est contraire ni à l’ordre public, ni à une liberté protégée, ni à un droit fondamental. Le contrôle du bien-fondé disparaît, et l’article 455 autorise corrélativement une motivation réduite à ce simple constat.

Le texte encadre toutefois ce mécanisme. Il ne joue qu’en première instance, devant les juridictions judiciaires statuant en matière civile et commerciale, et il est écarté lorsque le juge est tenu de motiver spécialement sa décision ou de relever un moyen d’office. Ce dernier verrou est essentiel : dans les matières où le juge doit vérifier lui-même certaines conditions, comme en saisie immobilière, où l’article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution impose au juge de l’exécution de contrôler à l’audience d’orientation que les conditions de la saisie sont réunies, l’admission rapide paraît difficilement applicable.

En contrepartie, l’article 56 impose désormais à l’assignation de préciser que le défendeur qui ne comparaît pas s’expose à un jugement rendu sur les seuls éléments fournis par son adversaire, « le cas échéant, selon les modalités prévues au troisième alinéa de l’article 472 ». Cette mention est prescrite à peine de nullité. La pratique hésite encore sur sa portée exacte : faut-il se contenter de viser le texte ou en reproduire la teneur ? Dans l’attente d’une jurisprudence, la prudence commande, pour le demandeur, d’en reproduire le contenu de manière intelligible, afin de prévenir toute exception de nullité.

Les conséquences pratiques sont concrètes. Pour le créancier, bailleur ou syndicat de copropriétaires confronté à un débiteur passif, la réforme peut accélérer l’obtention d’un titre, à condition de soigner la signification à personne et la rédaction de l’acte. Pour le particulier ou l’entreprise qui reçoit une assignation des mains d’un commissaire de justice, le message est clair : le silence peut désormais suffire à fonder une condamnation, sans que le juge ne vérifie si la somme réclamée est réellement due.

Recevoir une assignation impose donc de réagir sans attendre et de consulter un avocat dès sa réception, pour préparer sa défense ou, côté demandeur, sécuriser ses actes au regard de ces nouvelles exigences.

Références : articles 56, 455 et 472 du Code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 (JORF du 29 juillet 2026), en vigueur au 1er octobre 2026 ; article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution.

Lorsqu’un chantier tourne mal, le maître de l’ouvrage compte sur l’assurance de l’entrepreneur pour être indemnisé ; encore faut-il que l’assureur ne parvienne pas à faire tomber le contrat en invoquant une fausse déclaration de son assuré.

L’affaire tranchée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 26 mars 2026 (n° 24-16.175) en offre une illustration éclairante. Un particulier avait confié des travaux d’agrandissement à une entreprise belge, depuis tombée en faillite, assurée auprès d’Axa France IARD. Appelé en garantie, l’assureur a opposé la nullité de la police : l’entrepreneur aurait déclaré un chantier de 500 000 euros et cinq salariés, alors que son offre dépassait 1,4 million d’euros et que vingt-cinq personnes travaillaient sur le site. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 21 mars 2024, avait accueilli ce moyen en s’appuyant sur les conditions particulières du contrat et sur l’attestation d’assurance décennale adressée à l’entrepreneur.

L’arrêt est cassé. La Cour rappelle d’abord le cadre légal. Selon l’article L. 113-2, 2° du code des assurances, l’assuré doit répondre exactement aux questions précises posées par l’assureur lors de la conclusion du contrat. L’article L. 113-8 sanctionne la réticence ou la fausse déclaration intentionnelle par la nullité du contrat lorsqu’elle change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur. Mais, combinés avec l’article L. 112-3, alinéa 4, ces textes n’autorisent l’assureur à se prévaloir d’une fausse déclaration que si elle procède des réponses apportées par l’assuré à ses questions. La Haute juridiction admet que le juge tienne compte des déclarations pré-imprimées figurant dans les conditions particulières, sans exiger de questionnaire écrit préalable, mais à une double condition : que ces déclarations, par leur précision et leur individualisation, résultent de questions posées par l’assureur (ou aient été faites spontanément par l’assuré), et que les conditions particulières aient été signées par le souscripteur. Or la cour d’appel n’avait pas répondu au moyen tiré de l’absence de signature, et elle s’était fondée sur une attestation émanant de l’assureur lui-même, impropre à établir une déclaration de l’assuré.

La portée pratique de cette solution est importante, même s’il s’agit d’un arrêt non publié au Bulletin. La nullité prévue par l’article L. 113-8 a des effets redoutables : elle anéantit rétroactivement la garantie et elle est en principe opposable aux tiers lésés, y compris en matière d’assurance obligatoire de responsabilité décennale. Le maître de l’ouvrage, victime des désordres, se retrouve alors privé de tout débiteur solvable lorsque l’entreprise a disparu. L’arrêt lui fournit une ligne de défense concrète : exiger la production des conditions particulières signées par l’entrepreneur, vérifier que les mentions invoquées correspondent à des questions identifiables, et contester toute tentative de déduire l’intention frauduleuse de documents émis par l’assureur seul. Pour les entrepreneurs, la leçon est symétrique : déclarer avec exactitude le montant des chantiers et les effectifs, car la sanction, lorsqu’elle est régulièrement prouvée, est la perte totale de la couverture, les primes restant acquises à l’assureur.

Face à un refus de garantie fondé sur une prétendue fausse déclaration, il convient donc de ne pas renoncer trop vite : l’examen minutieux des pièces contractuelles produites par l’assureur peut suffire à neutraliser l’exception de nullité et à préserver le droit à indemnisation du maître de l’ouvrage.

Référence : Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-16.175, F-D (ECLI:FR:CCASS:2026:C300192) ; C. assur., art. L. 112-3, L. 113-2 et L. 113-8.

Vendre sa résidence principale avec un vaste terrain attenant, dont une partie est constructible, fait-il perdre le bénéfice de l’exonération de plus-value ? Dans une décision du 30 septembre 2026, le Conseil d’État répond que non, du moins pas automatiquement.

Des contribuables avaient cédé une propriété comprenant leur habitation principale et un important terrain attenant, dont une fraction était qualifiée de terrain à bâtir. L’administration fiscale n’avait admis l’exonération que pour une partie de l’ensemble et avait imposé la plus-value afférente au surplus, estimant que la constructibilité d’une partie du terrain faisait obstacle à son rattachement à la résidence principale. La cour administrative d’appel ayant donné raison aux contribuables, le ministre s’est pourvu en cassation. Le Conseil d’État rejette son pourvoi (Conseil d’État, 30 septembre 2026, n° 511096).

Le raisonnement s’appuie sur l’article 150 U du Code général des impôts. Son I soumet à l’impôt sur le revenu les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles bâtis ou non bâtis. Mais son II, 1°, exclut de cette imposition l’immeuble qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession, et son II, 3°, étend cette exonération aux dépendances immédiates et nécessaires de ce bien, à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle de l’habitation. La notion de dépendance est fonctionnelle : elle vise les terrains et aménagements qui, par leur usage, sont directement au service de la résidence, tels qu’un jardin, une piscine, un court de tennis ou des espaces de loisirs.

L’administration soutenait que la qualification de terrain à bâtir, au sens de l’article 257 du même code, excluait par principe celle de dépendance immédiate et nécessaire. Le Conseil d’État écarte cette lecture : la seule qualité de terrain à bâtir n’interdit pas, en elle-même, de retenir que le terrain constitue une dépendance de la résidence principale. Tout dépend de la réalité de son usage. Les juges du fond apprécient souverainement, au vu des faits, le lien fonctionnel entre le terrain et l’habitation, et leur décision n’est censurée par le juge de cassation qu’en cas de dénaturation des faits ou des pièces.

En pratique, cette solution est favorable aux propriétaires de grandes propriétés, notamment dans les zones où la pression foncière rend une partie des terrains constructible. Elle ne vaut toutefois pas exonération automatique de tout terrain constructible : il appartient au vendeur de démontrer l’usage privatif et fonctionnel du terrain au profit de l’habitation, par des plans, des photographies, des factures d’aménagement ou des attestations. La condition de simultanéité de la cession demeure par ailleurs décisive : une vente fractionnée, en plusieurs actes et à des dates différentes, expose à une remise en cause de l’exonération pour la partie vendue séparément.

Avant de céder une propriété comprenant un terrain constructible, il est donc prudent de faire analyser la configuration des lieux et de constituer, en amont, un dossier de preuves de l’usage du terrain, afin de sécuriser l’exonération en cas de contrôle.

Un agent de sécurité privée dont la carte professionnelle n’est plus valide peut-il être licencié, alors même que son employeur n’a pas organisé la formation nécessaire à son renouvellement ? Par un arrêt du 16 septembre 2026 (Cass. soc., 16 septembre 2026, n° 25-12.634, publié au Bulletin), la chambre sociale de la Cour de cassation répond par l’affirmative, tout en réservant au salarié une voie de réparation distincte.

Les faits et la décision attaquée

Un salarié engagé comme agent de sécurité avec une reprise d’ancienneté au 30 mai 2014 est licencié le 23 avril 2021 pour « motif personnel non disciplinaire », en raison de l’absence de carte professionnelle. Celle-ci arrivait à expiration le 9 mars 2021 et, à la date du licenciement, le salarié ne disposait d’aucun récépissé de renouvellement. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 16 janvier 2025, juge pourtant le licenciement dépourvu de cause réelle et sérieuse : l’employeur n’avait organisé aucune formation de maintien et d’actualisation des compétences (MAC), indispensable pour solliciter le renouvellement trois mois avant l’expiration, et ne justifiait pas pourquoi il n’avait pas suspendu le contrat dans l’attente du récépissé.

La règle rappelée par la Cour de cassation

La Cour casse cette analyse sur le fondement de l’article L. 612-20 du code de la sécurité intérieure, selon lequel nul ne peut être employé pour participer à une activité de sécurité privée s’il ne justifie pas de son aptitude, justification attestée par la détention d’une carte professionnelle. Elle rappelle que le renouvellement de la carte suppose le suivi d’une formation continue (article L. 612-20-1 du même code) et qu’une demande complète déposée trois mois avant l’échéance donne lieu à la délivrance d’un récépissé permettant de poursuivre régulièrement l’activité (article R. 612-17). Elle relève enfin que l’employeur est tenu d’assurer l’adaptation des salariés à leur poste (article L. 6321-1 du code du travail) et que la formation conditionnant l’exercice d’une activité constitue du temps de travail effectif rémunéré (article L. 6321-2).

De l’ensemble de ces textes, la chambre sociale déduit que l’absence de carte professionnelle en cours de validité, ou de récépissé de renouvellement, constitue « par l’effet de la loi » un motif de licenciement, « peu important » l’éventuel manquement de l’employeur à son obligation de formation. Ce manquement n’est pas pour autant sans conséquence : il peut ouvrir droit à des dommages et intérêts, lesquels peuvent inclure la réparation de la perte de l’emploi. La Cour distingue ainsi deux terrains : celui de la cause du licenciement, que la loi impose, et celui de la responsabilité de l’employeur, qui demeure engagée.

Portée pratique

Pour les entreprises de sécurité privée, la décision sécurise la rupture lorsque le salarié n’est plus en règle, mais elle ne les dispense nullement d’anticiper : organiser les stages MAC et accompagner la demande de renouvellement dans les délais reste une obligation dont la méconnaissance se paie en dommages et intérêts. Pour les salariés, la contestation du licenciement lui-même devient plus délicate ; l’action utile consiste à rechercher la responsabilité de l’employeur pour défaut de formation et à demander la réparation de la perte d’emploi qui en résulte. L’affaire a été renvoyée devant la cour d’appel de Paris autrement composée, de sorte que l’ampleur de cette réparation reste à apprécier.

En pratique, employeurs comme salariés du secteur ont intérêt à tenir un calendrier précis des échéances de carte professionnelle et à conserver la preuve de chaque démarche de formation et de renouvellement. Le cabinet se tient à votre disposition pour vous accompagner dans l’analyse d’une situation de rupture du contrat de travail.

Dans les grands ensembles immobiliers organisés en copropriété principale et syndicats secondaires — configuration fréquente le long du littoral, où se multiplient résidences de tourisme et programmes en multipropriété — une question revient régulièrement devant les tribunaux : qui, du syndicat principal ou du syndicat secondaire, a qualité pour réclamer aux copropriétaires le paiement des charges générales de l’immeuble ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient d’y répondre avec netteté dans un arrêt du 9 juillet 2026 (n° 24-21.794).

L’affaire concernait une résidence structurée en un syndicat principal et cinq syndicats secondaires. L’assemblée générale de l’un de ces syndicats secondaires avait voté sa dissolution, un administrateur provisoire étant désigné par le président du tribunal judiciaire pour en assurer la liquidation. Ce dernier avait assigné un copropriétaire en paiement d’un solde de charges impayées, incluant la quote-part due au syndicat principal. Le copropriétaire défendeur avait opposé une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat secondaire pour recouvrer une créance appartenant, en réalité, au syndicat principal. La cour d’appel de Pau avait fait droit à cette exception ; le pourvoi formé par l’administrateur provisoire a été rejeté.

La Cour de cassation rappelle que l’objet du syndicat secondaire, défini par l’article 27, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, se limite à la gestion, l’entretien et l’amélioration interne du bâtiment qui le concerne, sauf extension de cet objet décidée à la majorité de l’article 24 par l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires. Il en résulte que seule une décision de l’assemblée générale du syndicat principal peut donner mandat au syndicat secondaire de recouvrer, pour son compte, les charges générales dues par les copropriétaires qui le composent. Ce mandat, régi par l’article 1985 du code civil, peut être tacite, mais encore faut-il en rapporter la preuve par des éléments précis — une pratique ancienne et non contestée ne suffisant pas nécessairement à l’établir, comme l’illustre le rejet de cet argument en l’espèce. À défaut d’un tel mandat, exprès ou tacite, l’administrateur provisoire du syndicat secondaire, dont les pouvoirs ne peuvent excéder l’objet statutaire de celui-ci en application de l’article 29-1, I, de la loi de 1965, est dépourvu de qualité pour agir en recouvrement des charges du syndicat principal.

Cette solution a des conséquences pratiques immédiates pour les syndics et administrateurs provisoires intervenant dans des copropriétés à syndicats secondaires, structure que l’on retrouve fréquemment dans les résidences à temps partagé ou les grands ensembles du littoral. Avant d’engager une action en recouvrement, il convient de vérifier soigneusement, règlement de copropriété en main, quelle entité — syndicat principal ou syndicat secondaire — est juridiquement créancière des charges litigieuses, et de s’assurer, le cas échéant, de l’existence d’une délibération de l’assemblée générale du syndicat principal habilitant le syndicat secondaire à agir en son nom. À défaut, l’action, même fondée sur le fond, s’expose à une irrecevabilité pour défaut de qualité à agir, avec les conséquences financières que l’on devine sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile.

Les copropriétés organisées en syndicats secondaires ont donc tout intérêt à formaliser, par une résolution d’assemblée générale expresse, le mandat de recouvrement confié au syndicat secondaire, plutôt que de s’en remettre à une pratique tacite dont la preuve reste, comme le montre cet arrêt, délicate à établir devant les juges du fond.

Référence : Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.794, ECLI:FR:CCASS:2026:C300434 (Légifrance). Textes cités : art. 27 al. 2 et art. 29-1, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; art. 62-9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; art. 1985 du code civil.

Depuis le 1er janvier 2026, même les plus petites copropriétés à usage d’habitation doivent se doter d’un diagnostic de performance énergétique collectif : l’obligation, jusqu’ici réservée aux grands ensembles, est désormais générale.

Cette exigence trouve sa source dans la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite « Climat et Résilience », qui a introduit le DPE collectif à l’article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation. Le législateur a retenu une entrée en vigueur progressive, calée sur la taille de l’immeuble : les copropriétés de plus de 200 lots y sont soumises depuis le 1er janvier 2024, celles comprenant entre 50 et 200 lots depuis le 1er janvier 2025, et celles d’au plus 50 lots depuis le 1er janvier 2026. La mesure concerne les copropriétés à usage principal d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.

Sur le fond, le DPE collectif porte sur l’ensemble du bâtiment et non sur chaque lot pris isolément. Établi par un professionnel certifié, il est en principe valable dix ans, sauf lorsqu’un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 classe l’immeuble en catégorie A, B ou C, auquel cas son renouvellement n’est pas exigé. Sur le plan procédural, il appartient au syndic d’inscrire la réalisation du diagnostic à l’ordre du jour de l’assemblée générale. La décision — choix du prestataire et modalités de financement — est adoptée à la majorité simple de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, soit à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Ce diagnostic s’articule enfin avec le projet de plan pluriannuel de travaux, lui aussi issu de la loi Climat et Résilience, dont il constitue en pratique le préalable technique.

La portée pratique de cette obligation ne doit pas être sous-estimée. L’inertie du syndic n’est pas neutre : un copropriétaire diligent peut le mettre en demeure d’inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, et, à défaut, provoquer la convocation d’une assemblée dans les conditions prévues par la loi de 1965. Au-delà du respect d’une contrainte réglementaire, le DPE collectif éclaire la copropriété sur l’état énergétique réel de son immeuble, conditionne l’accès à certaines aides à la rénovation et informe les futurs acquéreurs. Son coût, réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes de charges générales, gagne à être anticipé plutôt que subi dans l’urgence.

En définitive, les copropriétés qui n’ont pas encore délibéré ont tout intérêt à porter le sujet à l’ordre du jour de leur prochaine assemblée générale. Un accompagnement juridique permet de sécuriser le vote, de vérifier la régularité de la convocation et d’articuler le diagnostic avec la stratégie de travaux de l’immeuble.

Depuis le 1er septembre 2026, obtenir une ordonnance d’injonction de payer ne suffit plus : encore faut-il respecter un calendrier resserré, sous peine de perdre le bénéfice de la décision.

Le décret n° 2026-96 du 16 février 2026, publié au Journal officiel du 17 février 2026, a réformé la procédure d’injonction de payer prévue aux articles 1405 et suivants du code de procédure civile. Si le texte est entré en vigueur le 1er avril 2026, ses dispositions les plus importantes ne s’appliquent qu’aux ordonnances rendues à compter du 1er septembre 2026. Rappelons que cette procédure permet à un créancier, sur simple requête et sans débat contradictoire, d’obtenir du juge une ordonnance condamnant son débiteur à payer une créance contractuelle ou statutaire d’un montant déterminé. Très utilisée par les entreprises, les bailleurs et les syndicats de copropriétaires, elle est redoutablement efficace lorsque le débiteur reste silencieux.

Trois évolutions retiennent l’attention. D’abord, le délai de signification est réduit de moitié : l’article 1411 dispose désormais que l’ordonnance est non avenue si elle n’a pas été signifiée dans les trois mois de sa date, contre six mois auparavant. Passé ce délai, la décision disparaît et le créancier doit recommencer. Ensuite, le greffe doit désormais aviser le créancier, par tout moyen conférant date certaine et dans le mois de sa réception, de l’opposition formée par le débiteur, sauf devant le tribunal de commerce (article 1415 dernier alinéa). Enfin, l’article 1422 subordonne la force exécutoire de l’ordonnance à une double condition : l’expiration du délai d’opposition d’un mois prévu à l’article 1416 et l’écoulement d’un délai de deux mois suivant la signification. Ce n’est qu’à défaut d’avis d’opposition ou d’invitation à consigner dans ce délai de deux mois que le créancier peut engager l’exécution forcée.

Cette réforme poursuit un double objectif. Elle protège le débiteur, en évitant qu’une opposition régulièrement formée soit ignorée par un créancier qui déclencherait une saisie dans l’intervalle, et elle sécurise le créancier, qui dispose désormais d’une information officielle du greffe avant de mobiliser un commissaire de justice. Le texte renforce aussi le contradictoire à l’audience d’opposition : l’article 1418 impose au créancier, à peine d’irrecevabilité de ses demandes, de produire l’acte de signification de l’ordonnance ou, si celle-ci n’a pas été signifiée à personne, l’un des actes visés à l’article 1416.

En pratique, le créancier doit organiser son recouvrement avec rigueur. Dès réception de l’ordonnance, il convient de mandater sans délai un commissaire de justice, de conserver la preuve de la signification et de noter l’échéance des deux mois avant toute mesure d’exécution. Pour le débiteur, la signification ouvre un délai d’un mois pour former opposition au greffe, délai qui reste suspensif d’exécution et qui constitue souvent la seule occasion de discuter la créance.

L’injonction de payer demeure un outil rapide et peu coûteux, mais sa réussite dépend désormais du strict respect de délais courts. Un accompagnement juridique en amont permet d’éviter qu’une ordonnance obtenue ne devienne, faute de diligence, un titre sans valeur.

Une copropriété privée de syndic peut-elle encore se voir imposer un administrateur provisoire lorsque, entre-temps, l’assemblée générale a élu un nouveau syndic ? La Cour de cassation vient de répondre par la négative, dans un arrêt appelé à faire référence en droit de la copropriété.

Dans cette affaire, une copropriété se trouvait dépourvue de syndic. Un copropriétaire avait alors saisi, par requête du 20 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire afin qu’il désigne un administrateur provisoire, sur le fondement de l’article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Ce texte permet en effet, lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, de confier à un administrateur provisoire la mission de récupérer les comptes et archives du syndicat et de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic. Mais quelques semaines plus tard, le 12 août 2023, l’assemblée générale des copropriétaires avait élu un syndic bénévole pour trois ans. Le président du tribunal judiciaire avait néanmoins fait droit à la requête en septembre 2023. La cour d’appel de Pau a rétracté cette ordonnance, et la Cour de cassation approuve cette solution.

Par son arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.290, publié au Bulletin), la troisième chambre civile pose un principe procédural clair : saisi d’une demande de désignation d’un administrateur provisoire, le juge doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue, et non à la date de la requête. Dès lors que la copropriété était dotée d’un syndic au jour de l’ordonnance, la désignation d’un administrateur provisoire était privée de fondement. La Haute juridiction rappelle en outre que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que leur nullité n’a pas été judiciairement prononcée : l’élection du syndic bénévole, même intervenue en cours de procédure, devait donc produire tous ses effets.

Concrètement, cette décision conforte la primauté de l’assemblée générale, organe souverain de la copropriété. L’administration provisoire demeure ce qu’elle doit être : une mesure exceptionnelle, destinée à pallier une carence réelle et actuelle, et non un instrument permettant de contourner la volonté des copropriétaires. Pour les copropriétaires confrontés à une vacance de syndic, la leçon est double. Celui qui saisit le juge doit garder à l’esprit que sa requête peut être privée d’objet si une assemblée générale régulièrement convoquée élit un syndic avant que le juge ne statue. À l’inverse, une copropriété qui souhaite conserver la maîtrise de sa gestion a tout intérêt à convoquer rapidement une assemblée générale pour désigner un syndic, fût-il bénévole, plutôt que de laisser un tiers prendre l’initiative judiciaire.

En cas de vacance de syndic ou de difficulté de gouvernance au sein de votre copropriété, il est recommandé de faire évaluer votre situation par un avocat avant toute saisine du juge, afin de choisir la voie la plus adaptée et d’éviter une procédure vouée à la rétractation.

Références : Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, pourvoi n° 24-21.290, publié au Bulletin ; article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Que se passe-t-il lorsqu’une copropriété privée de syndic retrouve un représentant légal entre le dépôt d’une requête en désignation d’un administrateur provisoire et la décision du juge ? La Cour de cassation vient de trancher cette question, fréquente en pratique, par un arrêt promis à une large diffusion.

Dans cette affaire, une copropriétaire avait saisi le président du tribunal judiciaire, en juillet 2023, d’une requête en désignation d’un administrateur provisoire, la copropriété étant alors dépourvue de syndic. Quelques semaines plus tard, mais avant que le juge ne se prononce, l’assemblée générale des copropriétaires désignait un syndic bénévole pour trois ans. Le président du tribunal judiciaire avait néanmoins fait droit à la requête. La cour d’appel de Pau a rétracté cette ordonnance, et la troisième chambre civile de la Cour de cassation approuve cette solution par un arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.290, publié au Bulletin).

Le raisonnement de la Haute juridiction repose sur l’article 47, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui permet à tout intéressé, lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, de solliciter la désignation d’un administrateur provisoire chargé notamment de convoquer l’assemblée générale en vue de l’élection d’un nouveau syndic. La Cour énonce que le juge saisi d’une telle requête doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue, et non à la date de la requête. Dès lors que l’assemblée générale avait valablement élu un syndic avant la décision du juge, la copropriété n’était plus dépourvue de représentant : l’ordonnance de désignation devait être rétractée. La Cour rappelle à cette occasion un principe cardinal du droit de la copropriété, issu de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que leur nullité n’a pas été judiciairement prononcée.

Cette solution emporte des conséquences concrètes pour tous les acteurs de la copropriété. Pour les copropriétaires confrontés à une vacance de syndic, elle confirme que la voie la plus sûre reste la convocation rapide d’une assemblée générale : une désignation régulière, même intervenue en cours de procédure, prive d’objet la demande d’administration provisoire. Pour l’auteur d’une requête, elle impose de suivre l’évolution de la situation de l’immeuble jusqu’à la décision du juge, sous peine de voir l’ordonnance obtenue ensuite rétractée. Elle rappelle enfin que l’administration provisoire demeure une mesure subsidiaire, qui ne saurait contourner la volonté souveraine de l’assemblée générale.

En définitive, cet arrêt renforce la primauté des organes délibérants de la copropriété sur l’intervention judiciaire. Avant d’engager une procédure de désignation d’un administrateur provisoire, ou pour y faire échec, il est vivement recommandé de faire vérifier par un avocat la situation exacte de la copropriété et la régularité des désignations intervenues.