Airbnb und illegale Untervermietung: Das Kassationsgericht macht die Plattform haftbar
Wenn ein Mieter seine Wohnung unerlaubterweise über Airbnb untervermietet, wer trägt die rechtlichen Konsequenzen? Die Antwort des Kassationsgerichtshofs, die in zwei Urteilen vom 7. Januar 2026 (Nr. 23-22.723 und Nr. 24-13.163) ergangen ist, beendet eine langjährige Unsicherheit und macht nun eindeutig die Verantwortung der digitalen Plattform haftbar.
Die Gründe für diese Entscheidungen sind leider alltäglich geworden: Ein Mieter vermietet seine Wohnung ohne Erlaubnis seines Vermieters kurzfristig über die Plattform Airbnb und erzielt so Mieteinnahmen zum Nachteil des Eigentümers und oft unter Missachtung der Hausordnung. Die dem Obersten Gerichtshof vorgelegte Frage betraf die rechtliche Einordnung der Rolle von Airbnb und folglich die für sie geltende Haftungsregelung.
Juristisch drehte sich die Debatte um eine grundlegende Unterscheidung aus dem Recht der digitalen Plattformen: die zwischen dem Hoster – einem bloßen technischen Dienstleister, der durch das eingeschränkte Haftungsregime des Gesetzes für das Vertrauen in die digitale Wirtschaft (LCEN) geschützt ist – und dem Herausgeber, dessen aktive Rolle bei der Verbreitung von Inhalten eine Haftung nach allgemeinem Recht nach sich zieht. Der Kassationsgerichtshof hat entschieden: Airbnb Ireland kann sich nicht auf den Status eines passiven Hosters berufen. Das Unternehmen greift tatsächlich strukturierend in die Organisation der Vermietungen ein – Festlegung von Standards, Moderation von Anzeigen, Garantien für Reisende, Preispolitik –, was eine aktive Rolle kennzeichnet, die über die bloße technische Vermittlung hinausgeht. Als Herausgeber qualifiziert, kann die Plattform daher solidarisch mit dem fehlerhaften Mieter haftbar gemacht werden, insbesondere zur Rückerstattung der aus einer illegalen Untervermietung gezogenen Früchte an den Vermieter.
Praktisch eröffnen diese Urteile wichtige Perspektiven für Vermieter, die Opfer unerlaubter Untervermietungen sind. Bisher richteten sich die Klagen hauptsächlich gegen den Mieter, dessen Zahlungsfähigkeit nicht immer gewährleistet ist. Die Möglichkeit, auch gegen Airbnb, das zahlungsfähig ist und über erhebliche Ressourcen verfügt, vorzugehen, erhöht die Chancen auf Wiedergutmachung erheblich. Für Wohnungseigentümergemeinschaften stellen diese Entscheidungen ebenfalls ein zusätzliches Druckmittel dar, wenn illegale touristische Vermietungen die Nutzung der Gemeinschaftsbereiche stören oder die Hausordnung verletzen. Darüber hinaus sind konkurrierende Ferienvermietungsplattformen direkt von dieser Rechtsprechung betroffen, deren Tragweite über den reinen Fall von Airbnb hinausgeht.
Diese beiden Urteile markieren einen entscheidenden Wendepunkt in der Regulierung digitaler Plattformen im Mietrecht. Vermieter, die mit illegalen Untervermietungen konfrontiert sind, haben nun ein Interesse daran, die über die Plattform erzielten Einnahmen präzise zu dokumentieren und eine gemeinsame Klage gegen den Mieter und die Plattform in Erwägung zu ziehen. Eine Rechtsberatung ist unerlässlich, um die für jede Situation am besten geeignete Prozessstrategie zu ermitteln.
Verweise: Cass. civ. 1re, 7. Januar 2026, Nr. 23-22.723 und Nr. 24-13.163
Im Bereich Gewerbemietverträge unterliegt die Klage des Mieters, die entweder die Anfechtung einer Kündigung oder die Zahlung einer Räumungsentschädigung zum Ziel hat, einer Verjährungsfrist von zwei Jahren. Diese Frist beginnt mit dem Wirksamwerden der vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung gemäß den Artikeln L.145-9 und L.145-60 des Handelsgesetzbuches.
Zwei Urteile des Cour de cassation vom 12. Februar 2026 (3. Zivilkammer, Nr. 24-10.427 und Nr. 24-18.382) präzisieren in wichtiger Weise die Auswirkungen einer vor Prozessbeginn angeordneten Ermittlungsmaßnahme, insbesondere wenn der Vermieter auf der Grundlage von Artikel 145 der Zivilprozessordnung ein gerichtliches Sachverständigengutachten erwirkt.
In den der Rechtsprechung vorgelegten Fällen hatten die Vermieter eine Kündigung mit Verweigerung der Verlängerung und Angebot einer Räumungsentschädigung ausgesprochen, dann ein einstweiliges Verfügungsverfahren eingeleitet, um die Ernennung eines Sachverständigen zur Bewertung der Höhe dieser Entschädigung zu erwirken. Die Mieter, Beklagte in diesem Verfahren, hatten sich damit begnügt, Einsprüche und Vorbehalte zu äußern, ohne sich jedoch der Antragstellung auf Sachverständigengutachten anzuschließen oder eine Klage im Hauptverfahren innerhalb der Zweijahresfrist einzureichen.
Mehrere Jahre später haben diese Mieter schließlich einen Richter angerufen, um die Kündigung anzufechten oder die Zahlung einer Räumungsentschädigung zu verlangen. Die Tatsacheninstanzen erklärten ihre Klagen als unzulässig mangels Verjährung, eine Entscheidung, die vom Obersten Gerichtshof bestätigt wurde.
Das Oberste Gericht erinnert daran, dass die durch Artikel 2239 des Bürgerlichen Gesetzbuches vorgesehene Aussetzung der Verjährung, wenn eine Ermittlungsmaßnahme vor einem Rechtsstreit angeordnet wird, nur der Partei zugute kommt, die diese Maßnahme beantragt hat. Folglich profitiert der beklagte Mieter nicht automatisch von der aussetzenden Wirkung, wenn der Vermieter die Einsetzung eines Sachverständigen beantragt.
Um die Unterbrechung der Verjährungsfrist in Anspruch nehmen zu können, muss der Mieter einen positiven prozessualen Schritt unternehmen, entweder indem er sich ausdrücklich dem Antrag auf ein Gutachten anschließt oder indem er selbst einen Antrag bezüglich des Gutachtens stellt. Andernfalls läuft die Verjährungsfrist für ihn weiter.
Der Gerichtshof präzisiert ferner, dass eine Anerkennung des Anspruchs auf Ersatzleistungen bei Räumung durch den Vermieter, die die Verjährung gemäß Artikel 2240 des Zivilgesetzbuches unterbrechen kann, klar, unzweideutig und eindeutig sein muss. Bloße im Rahmen des Sachverständigengutachtens geführte Gespräche oder mehrdeutige Äußerungen reichen nicht aus, um eine solche Anerkennung zu begründen.
Diese Entscheidungen erinnern an die Strenge der zweijährigen Verjährungsfrist bei gewerblichen Mietverträgen. Der Mieter kann sich nicht damit begnügen, auf das Ergebnis eines vom Vermieter eingeleiteten Gutachtens zu warten oder sich passiv am Eilverfahren zu beteiligen. Um seine Rechte zu wahren, muss er innerhalb der Frist von zwei Jahren handeln, entweder indem er selbst Klage einreicht oder sich ausdrücklich an der beantragten Beweisaufnahme beteiligt. Andernfalls wird seine Klage auf Entschädigung für die Räumung unzulässig, da sie verjährt ist, mit potenziell entscheidenden Folgen für sein Recht auf Verbleib in den Räumlichkeiten.
Mit einer Entscheidung vom 4. Dezember 2025 (Cass. 3e civ., Nr. 24-17.437) liefert der Oberste Gerichtshof eine nützliche Klarstellung bezüglich der Berechnung der Frist für die Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen.
In dieser Angelegenheit fand am 3. Januar 2019 eine Eigentümerversammlung statt. Die Einladung ging einem Miteigentümer am 12. Dezember 2018 zu. Da dieser Miteigentümer der Ansicht war, dass die gesetzliche Frist von 21 Tagen nicht eingehalten worden sei, beantragte er die Annullierung der Eigentümerversammlung.
Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence gab ihm Recht und annullierte die Versammlung.
Der Kassationshof hebt diese Entscheidung jedoch auf und erinnert an die im Dekret vom 17. März 1967 vorgesehene Berechnungsmethode für die Frist.
Die Frist beginnt am Tag nach Erhalt der Vorladung zu laufen. Im vorliegenden Fall lief die Frist am 13. Dezember 2018 um 0:00 Uhr, da die Vorladung am 12. Dezember 2018 zugestellt wurde.
Die Frist von 21 Tagen lief somit am 2. Januar 2019 um Mitternacht ab. Die am 3. Januar 2019 stattfindende Hauptversammlung wahrt somit perfekt die gesetzliche Frist.
Der Oberste Gerichtshof stellt somit klar, dass die Frist für die Vorladung unter Ausschluss des Tages des Eingangs der Benachrichtigung und unter vollständiger Einbeziehung des letzten Tages bis Mitternacht berechnet wird.
Diese Entscheidung stellt eine praktische nützliche Erinnerung dar, da Anfechtungen von Gesellschafterversammlungen häufig auf einer fehlerhaften Auslegung der Berechnung dieser Frist beruhen.
Referenz: Cass. 3e civ., 4. Dezember 2025, Nr. 24-17.437.
Kodifizierung der Störung des nachbarrechtlichen Gemeinschaftslebens
Der 8. April 2024 markiert einen Wendepunkt im französischen Zivilrecht mit der für die Nationalversammlung vorgesehenen Abstimmung über die Einführung des Artikels 1253 in das Zivilgesetzbuch. Dieser neue Artikel, der bereits am 3. April die Zustimmung des Senats erhalten hat, formalisiert den Grundsatz der Haftung für Nachbarschaftsstörungen, der zuvor durch die Rechtsprechung festgelegt worden war. Er besagt, dass jede Person, die eine Störung verursacht, die die normalen Nachbarschaftsbelästigungen wie übermäßige Lärmbelästigung oder Sichtbehinderung übersteigt, von Rechts wegen für den entstandenen Schaden haftbar ist.
Dieser Artikel 1253 präzisiert, dass diese Haftung nicht gilt, wenn die Störung aus Aktivitäten resultiert, die vor der Ansiedlung des Klägers stattfanden, den Vorschriften entsprachen und die Bedingungen nicht so verändert haben, dass die Störung verschlimmert wird. Diese Bestimmung hebt Artikel 113-8 des Bau- und Wohnungsgesetzbuches auf und führt Änderungen in das ländliche Gesetzbuch ein, um Landwirtschaftsaktivitäten spezifische Ausnahmen zu gewähren.
Dies ist der genaue Wortlaut des diskutierten Artikels 1253 des Bürgerlichen Gesetzbuches:
« Der Eigentümer, der Mieter, der unrechtmäßige Besitzer, der Nutzer einer Genehmigung, die ihm hauptsächlich erlaubt, ein Grundstück zu bewohnen oder zu nutzen, der Bauherr oder die Person, die seine Befugnisse ausübt und eine Beeinträchtigung verursacht, die über die normalen Nachbarschaftsbelästigungen hinausgeht, haftet uneingeschränkt für den daraus entstehenden Schaden. Die im ersten Absatz vorgesehene Haftung entfällt, wenn die unzumutbare Belästigung von Aktivitäten jeglicher Art herrührt, die vor der Ansiedlung der geschädigten Person bereits bestanden, die den Gesetzen und Vorschriften entsprechen und die unter den gleichen Bedingungen oder unter neuen Bedingungen fortgesetzt wurden, die nicht zu einer Verschlimmerung der unzumutbaren Belästigung führen. »
Var Matin: Anwohner wehren sich gegen ein Projekt mit 110 saisonalen Wohneinheiten im Golf von Saint-Tropez
Das Bauprojekt für Unterkünfte für Saisonarbeiter in Luxushotels in Saint-Tropez, das von großen Hotelgruppen initiiert wurde, stößt auf den Widerstand der lokalen Anwohner.
Letztere äußern Bedenken hinsichtlich der Abwertung ihres Immobilienvermögens und der Umweltauswirkungen, insbesondere aufgrund der mutmaßlichen Rodung geschützter Bäume.
Die Direktion der beteiligten Hotels hebt Maßnahmen hervor, um Belästigungen zu reduzieren und die Umwelt zu schützen. Dieser Konflikt verdeutlicht breitere Spannungen in der Stadtplanungspolitik der Region, die oft als Bevorzugung der Interessen großer Unternehmen auf Kosten der lokalen Gemeinschaft wahrgenommen wird.
Den Artikel über die Var Matin Website
Foto von Agathe JOUBERT
Artikel von Jocelyn FLORENT
Vorzeitige Rückzahlung des Darlehens, das zur Finanzierung des Erwerbs einer Miteigentumsimmobilie durch einen Partner aus eigenen Mitteln aufgenommen wurde: Eine zur Erhaltung der Immobilie notwendige Ausgabe
In einer wichtigen Entscheidung vom 5. Juli 2023 stellt die Erste Zivilkammer fest, dass die vorzeitige Rückzahlung eines Kredits zum Erwerb einer Miteigentumssache, wenn sie von einem Miteigentümer mit seinen persönlichen Mitteln während der Miteigentümerschaft erfolgt, eine notwendige Ausgabe zur Erhaltung dieser Sache im Sinne von Artikel 815-13 Absatz 1 darstellt.er, Zivilgesetzbuch.
Verurteilung von Hubert Falco: «Eine demokratische Gefängnisstrafe»
«Dieses Urteil ist beispielhaft», reagiert Alain-David Pothet, wenige Minuten später Die Beratung im «Kühlschrankfall». Laut dem Anwalt von Anticor aus dem Var, « Das Gericht hat ein besonders starkes Signal gesetzt »während« mehrere Abgeordnete der Region sind in Integritätsfragen verwickelt.
Gefährdungshaftung des Eigentümers für übermäßigen Nachbarschaftslärm
Die Klage wegen einer übermäßigen Nachbarschaftsstörung ist eine Klage aus unerlaubter Handlung, die es dem Opfer ermöglicht, unabhängig von jeglicher Schuld des Verursachers Schadensersatz vom Eigentümer des Grundstücks, das die Störung verursacht, zu verlangen, der ohne Verschulden haftet.
Zivilkammer, 3. Zivilsenat, 16. März 2022, Nr. 18-23.954
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VAR MORGEN
Verdacht auf Korruption und Einflussnahme: Die juristische Schlinge um den Hafenmarkt von Cavalaire zieht sich zu.
Illegale Arbeiten, schuldhafte Fahrlässigkeit der Gewerkschaft und Verjährung
Das Fehlen einer Baugenehmigung und die mangelnde Zustimmung der Eigentümerversammlung zu Arbeiten zur Durchbohrung der Außenwand eines im Wohnungseigentum stehenden Gebäudes hindern den Erwerb einer Aussichtsdienstbarkeit auf dem Nachbargrundstück durch Ersitzung nicht.
BGH 3e, 21. Apr. 2022, Nr. 21-12.240