Condamnation d’Hubert Falco : « Une peine de prison démocratique »
« Ce jugement est exemplaire », réagit Alain-David Pothet, quelques minutes après le délibéré de « l’affaire du frigo ». Selon l’avocat varois de l’association Anticor, « le tribunal a donné un signal particulièrement fort » alors que « plusieurs élus de la région sont mis en cause dans des affaires de probité ».
Passoires thermiques : ce que l’interdiction de location des logements classés G change pour les bailleurs
Depuis le 1er janvier 2025, la mise en location des logements affichant la classe G au diagnostic de performance énergétique (DPE) est prohibée en France métropolitaine, ouvrant une nouvelle phase de la lutte contre les passoires thermiques. Cette évolution s’inscrit dans le calendrier progressif fixé par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite « Climat et Résilience ». Après le gel des loyers applicable depuis le 24 août 2022 aux logements classés F et G situés en zone tendue, le législateur a franchi un cap supplémentaire en intégrant la performance énergétique aux conditions de décence du logement. La même loi annonce les étapes suivantes : exclusion du parc locatif des logements classés F au 1er janvier 2028, puis classés E au 1er janvier 2034. Sur le plan juridique, le mécanisme repose sur la modification de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui définit le logement décent que tout bailleur s’oblige à délivrer. Désormais, un bien dont la consommation d’énergie finale, telle qu’estimée par le DPE, dépasse le seuil correspondant à la classe G est réputé non décent. Le locataire dispose alors des prérogatives prévues à l’article 20-1 de la même loi : il peut demander la mise en conformité au bailleur, et, à défaut d’accord, saisir le juge des contentieux de la protection. Le juge dispose d’un large pouvoir de modulation : exécution forcée des travaux, réduction du loyer, voire octroi de dommages et intérêts. Les articles L. 173-1-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation viennent consolider ce dispositif. L’application pratique appelle plusieurs distinctions. L’interdiction concerne les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 1er janvier 2025 ; les baux en cours signés antérieurement ne sont pas automatiquement résiliés, mais le locataire conserve son action en décence à tout moment. En copropriété, lorsque les travaux nécessaires relèvent des parties communes — isolation des façades, réfection de toiture, remplacement d’une chaufferie collective — le bailleur ne peut agir seul. La jurisprudence récente admet, dans cette hypothèse, que le bailleur ayant régulièrement saisi le syndic et soumis une résolution à l’assemblée générale ne peut être tenu pour défaillant tant que la copropriété n’a pas adopté les travaux, sous réserve qu’il démontre la diligence de ses démarches. Avant toute remise en location, un DPE à jour s’impose, le cas échéant complété par un audit énergétique. Lorsque le bien est en copropriété, l’anticipation passe par la préparation des résolutions soumises à l’assemblée générale et la mobilisation, lorsqu’il est mobilisable, du plan pluriannuel de travaux. La consultation d’un avocat permet de sécuriser le bail, d’arbitrer entre rénovation et sortie du parc locatif, et de prévenir le contentieux locatif comme le contentieux entre copropriétaires.
Longtemps cantonnée à un principe prétorien forgé par la Cour de cassation, la théorie des troubles anormaux de voisinage dispose désormais d’un fondement textuel clair : l’article 1253 du Code civil, introduit par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024. Cette évolution, en apparence technique, emporte des conséquences très concrètes pour les propriétaires, locataires, syndicats de copropriétaires et professionnels du bâtiment.
Rappelons le contexte. Depuis un arrêt fondateur du 19 novembre 1986 (Cass. 2e civ.), la Cour de cassation reconnaissait qu’un voisin pouvait engager sa responsabilité, sans faute à démontrer, dès lors qu’il causait à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Bruit, odeurs, poussières, perte d’ensoleillement, vues indiscrètes : le champ d’application était vaste mais le régime reposait entièrement sur la jurisprudence. Le législateur de 2024 a souhaité sécuriser cette construction, sans la dénaturer, en l’inscrivant à l’article 1253 du Code civil.
Le nouvel article consacre le principe selon lequel le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs, qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, répond de plein droit du dommage qui en résulte. La responsabilité demeure ainsi objective : la victime n’a pas à établir une faute, mais seulement le caractère anormal du trouble, le préjudice subi et le lien de causalité. L’article 1253 apporte toutefois une précision importante, déjà reconnue par la jurisprudence : la responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble résulte d’activités, quelle qu’en soit la nature, préexistantes à l’installation de la personne lésée, dès lors qu’elles sont conformes aux lois et règlements et se poursuivent dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble. Cette clause dite de « pré-occupation » protège notamment les exploitants agricoles, artisanaux ou industriels installés avant l’arrivée du plaignant.
En pratique, la codification clarifie le cercle des débiteurs potentiels. Un maître d’ouvrage peut ainsi être directement inquiété pour les nuisances d’un chantier, sans qu’il soit nécessaire de passer par la seule responsabilité contractuelle de l’entrepreneur. En copropriété, le syndicat peut voir sa responsabilité engagée au titre des parties communes dont il a la garde. Pour le locataire, la règle confirme qu’il répond personnellement des troubles qu’il génère, indépendamment de la responsabilité éventuelle du bailleur. La victime conserve le choix d’agir contre l’un ou l’autre, voire contre plusieurs co-auteurs solidairement.
Plusieurs réflexes méritent d’être adoptés. Avant d’engager une action, il est essentiel de documenter précisément le trouble — constats d’huissier, mesures acoustiques, photographies datées, attestations — car l’anormalité s’apprécie souverainement par les juges du fond au regard de l’environnement, de la durée et de l’intensité de la gêne. Pour l’auteur présumé, la clause de pré-occupation ne dispense pas de respecter la réglementation en vigueur, notamment en matière d’urbanisme, d’installations classées ou de nuisances sonores. La conciliation préalable, obligatoire pour de nombreux litiges de voisinage, reste par ailleurs un passage souvent décisif.
En définitive, l’article 1253 du Code civil n’invente pas un nouveau droit mais consolide un régime protecteur et équilibré. Face à un trouble persistant, il est vivement recommandé de solliciter sans tarder l’avis d’un avocat afin d’apprécier la stratégie la plus adaptée : mise en demeure, action en cessation, demande de dommages et intérêts, voire mesures conservatoires en référé.
Références juridiques : Loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels ; article 1253 du Code civil ; Cass. 2e civ., 19 novembre 1986, n° 84-16.379 ; Cass. 3e civ., 17 avril 1996.
Copropriété et locations touristiques : le Conseil constitutionnel valide l’interdiction à la majorité des deux tiers
Les copropriétés disposent désormais d’un levier renforcé pour encadrer les locations de courte durée de type Airbnb dans leurs immeubles : par une décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a jugé conformes à la Constitution les dispositions de la loi du 19 novembre 2024 permettant d’interdire ces locations à la majorité qualifiée, et non plus à l’unanimité.
La question prioritaire de constitutionnalité avait été transmise par la Cour de cassation le 18 décembre 2025 (pourvoi n° 25-40.030), à l’initiative de la SCI de la Barge rousse, qui contestait une délibération d’assemblée générale interdisant la location en meublés de tourisme dans sa copropriété. La requérante soutenait que l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par l’article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite « loi Le Meur », portait une atteinte disproportionnée au droit de propriété en abaissant le seuil de majorité requis pour une telle interdiction.
Le Conseil constitutionnel a écarté ce grief. Il a considéré que le législateur poursuivait deux objectifs d’intérêt général légitimes : d’une part, la lutte contre les nuisances générées par la rotation de locataires de courte durée dans les immeubles d’habitation et, d’autre part, la lutte contre la pénurie de logements disponibles à la location de longue durée, particulièrement aiguë dans les zones touristiques tendues. Le Conseil a également relevé que le dispositif était suffisamment encadré pour garantir la proportionnalité de l’atteinte au droit de propriété.
En effet, le champ d’application de la mesure est strictement circonscrit. Seules sont concernées les copropriétés dont le règlement comporte déjà une clause d’habitation bourgeoise, c’est-à-dire une clause interdisant toute activité commerciale dans les lots à usage d’habitation. Par ailleurs, l’interdiction ne peut viser que les résidences secondaires : les propriétaires qui louent ponctuellement leur résidence principale ne sont pas affectés. L’interdiction s’applique de manière indistincte à l’ensemble des copropriétaires, sans possibilité de discrimination. Enfin, la décision est réversible : la même majorité des deux tiers suffit pour lever ultérieurement l’interdiction.
Sur le plan pratique, cette décision constitue un tournant pour les syndicats de copropriétaires confrontés à la multiplication des locations touristiques dans leurs immeubles. Là où l’exigence d’unanimité rendait toute interdiction quasi impossible à obtenir, la majorité des deux tiers des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, rend désormais cette démarche réalisable. Les copropriétés situées dans les grandes métropoles et les zones touristiques sont les premières concernées. En revanche, les investisseurs qui avaient acquis des biens dans l’optique d’une exploitation en meublé touristique doivent prendre la mesure de ce nouveau risque et anticiper une éventuelle modification du règlement de copropriété de leur immeuble.
Il convient toutefois de rappeler que toute délibération adoptée sur ce fondement demeure soumise au contrôle du juge, qui pourra vérifier que l’interdiction est bien justifiée par la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte du règlement de copropriété. Les copropriétaires souhaitant engager cette démarche ont donc tout intérêt à se faire accompagner pour sécuriser juridiquement la résolution soumise au vote de l’assemblée générale.
Références : Conseil constitutionnel, décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 25-40.030 ; Code du tourisme, article L. 324-1-1.
Depuis le début de l’année 2026, plus aucune copropriété n’échappe à l’obligation d’élaborer un plan pluriannuel de travaux. Cette échéance, longtemps anticipée par les professionnels de l’immobilier, concerne désormais l’ensemble des immeubles en copropriété de plus de quinze ans, quelle que soit leur taille.
Le plan pluriannuel de travaux, instauré par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et Résilience, a fait l’objet d’une mise en œuvre progressive. Après avoir concerné les copropriétés de plus de deux cents lots dès 2023, puis celles de cinquante à deux cents lots en 2024, il s’impose depuis le 1er janvier 2026 à toutes les copropriétés dont l’immeuble a été construit il y a plus de quinze ans, conformément à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Concrètement, le PPT est un document stratégique élaboré sur une durée de dix ans. Il repose sur une analyse technique du bâtiment et recense l’ensemble des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants ainsi qu’à l’amélioration de sa performance énergétique. Le document doit comporter une estimation financière des travaux identifiés, un échéancier de leur réalisation et une hiérarchisation selon leur degré d’urgence. Il s’appuie notamment sur le diagnostic de performance énergétique collectif, lui aussi devenu obligatoire pour toutes les copropriétés depuis le 1er janvier 2026.
Le syndic de copropriété joue un rôle central dans la mise en œuvre de cette obligation. Il lui appartient d’inscrire l’élaboration ou l’actualisation du PPT à l’ordre du jour de l’assemblée générale, de soumettre le projet au vote des copropriétaires et de veiller à l’exécution des décisions adoptées. Le non-respect de ces obligations expose le syndic à une mise en cause de sa responsabilité professionnelle.
Pour les copropriétaires, l’impact est tout aussi significatif. Le PPT conditionne désormais la constitution du fonds de travaux obligatoire, dont le montant annuel ne peut être inférieur à 2,5 % du montant estimé des travaux prévus dans le plan. Par ailleurs, lors de toute vente d’un lot de copropriété, le PPT doit être communiqué à l’acquéreur, au même titre que les autres documents obligatoires prévus par la loi. Son absence pourrait constituer un manquement à l’obligation d’information précontractuelle.
En pratique, les copropriétés qui n’ont pas encore engagé cette démarche se trouvent en situation d’irrégularité. Il est vivement recommandé aux syndicats de copropriétaires de mandater sans délai un professionnel qualifié, diagnostiqueur ou architecte certifié, pour réaliser ce document. Le coût de l’opération, variable selon la taille et la complexité de l’immeuble, constitue un investissement indispensable tant pour la conformité juridique que pour la préservation de la valeur patrimoniale du bien.
Cette réforme s’inscrit dans un mouvement plus large de responsabilisation des copropriétés face aux enjeux de rénovation énergétique, dans un contexte où l’interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores, classes G depuis 2025 et F à compter de 2028, renforce l’urgence d’une planification rigoureuse des travaux.
Airbnb et sous-location illicite : la Cour de cassation engage la responsabilité de la plateforme
Lorsqu’un locataire sous-loue illicitement son logement via Airbnb, qui en supporte les conséquences juridiques ? La réponse de la Cour de cassation, rendue dans deux arrêts du 7 janvier 2026 (n° 23-22.723 et n° 24-13.163), met fin à une incertitude durable et engage désormais clairement la responsabilité de la plateforme numérique.
Les faits à l’origine de ces décisions sont devenus tristement courants : un locataire, sans l’autorisation de son bailleur, met son logement en location de courte durée via la plateforme Airbnb, percevant ainsi des loyers au détriment du propriétaire et, souvent, au mépris du règlement de copropriété. La question soumise à la Haute Cour portait sur la qualification juridique du rôle d’Airbnb et, par conséquent, sur le régime de responsabilité qui lui est applicable.
Sur le plan juridique, le débat s’articulait autour d’une distinction fondamentale issue du droit des plateformes numériques : celle entre l’hébergeur — simple prestataire technique protégé par le régime de responsabilité atténuée de la loi pour la confiance dans l’économie numérique (LCEN) — et l’éditeur, dont le rôle actif dans la diffusion du contenu emporte une responsabilité de droit commun. La Cour de cassation a tranché : Airbnb Ireland ne peut se prévaloir du statut d’hébergeur passif. La société intervient en effet de manière structurante dans l’organisation des locations — fixation de standards, modération des annonces, garanties aux voyageurs, politique tarifaire — ce qui caractérise un rôle actif excédant la simple mise en relation technique. Qualifiée d’éditeur, la plateforme peut dès lors voir sa responsabilité engagée solidairement avec celle du locataire fautif, notamment pour restituer au bailleur les fruits tirés d’une sous-location illicite.
Sur le plan pratique, ces arrêts ouvrent des perspectives importantes pour les propriétaires bailleurs victimes de sous-locations non autorisées. Jusqu’à présent, les actions étaient principalement dirigées contre le locataire, dont la solvabilité n’est pas toujours assurée. La possibilité d’agir également contre Airbnb, solvable et disposant de ressources significatives, renforce considérablement les chances d’obtenir réparation. Pour les syndicats de copropriétaires, ces décisions constituent également un levier supplémentaire lorsque des locations touristiques illicites troublent la jouissance des parties communes ou violent le règlement de copropriété. Par ailleurs, les plateformes de location saisonnière concurrentes sont directement concernées par cette jurisprudence, dont la portée dépasse le seul cas d’Airbnb.
Ces deux arrêts marquent un tournant significatif dans la régulation des plateformes numériques en matière locative. Les bailleurs confrontés à une sous-location illicite ont désormais tout intérêt à documenter précisément les revenus perçus via la plateforme et à envisager une action conjointe contre le locataire et la plateforme. Un accompagnement juridique s’avère indispensable pour déterminer la stratégie contentieuse la plus adaptée à chaque situation.
Références : Cass. civ. 1re, 7 janvier 2026, n° 23-22.723 et n° 24-13.163
En matière de baux commerciaux, l’action du locataire visant soit à contester un congé, soit à obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction, est enfermée dans un délai de prescription de deux ans. Ce délai court à compter de la date d’effet du congé délivré par le bailleur, conformément aux articles L.145-9 et L.145-60 du Code de commerce.
Deux arrêts rendus par la Cour de cassation le 12 février 2026 (3e chambre civile, n° 24-10.427 et n° 24-18.382) apportent une précision importante sur l’incidence d’une mesure d’instruction ordonnée avant tout procès, notamment lorsqu’une expertise judiciaire est sollicitée par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.
Dans les affaires soumises à la Cour, les bailleurs avaient délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, puis engagé une procédure de référé afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire chargé d’évaluer le montant de cette indemnité. Les locataires, défendeurs à cette procédure, s’étaient contentés d’émettre des protestations et réserves, sans pour autant s’associer à la demande d’expertise ni introduire d’action au fond dans le délai de deux ans.
Plusieurs années plus tard, ces locataires ont finalement saisi le juge afin de contester le congé ou réclamer le paiement de l’indemnité d’éviction. Les juridictions du fond ont déclaré leurs actions irrecevables comme prescrites, décision confirmée par la Cour de cassation.
La Haute juridiction rappelle que la suspension de la prescription prévue par l’article 2239 du Code civil, lorsqu’une mesure d’instruction est ordonnée avant tout procès, ne bénéficie qu’à la partie qui a sollicité cette mesure. Dès lors, lorsque le bailleur demande la désignation d’un expert judiciaire, le locataire défendeur ne bénéficie pas automatiquement de l’effet suspensif.
Pour profiter de la suspension de la prescription, le locataire doit adopter une démarche procédurale positive, soit en s’associant expressément à la demande d’expertise, soit en formulant lui-même une demande relative à la mission de l’expert. À défaut, le délai de prescription continue de courir à son égard.
La Cour précise également qu’une reconnaissance du droit à indemnité d’éviction par le bailleur, susceptible d’interrompre la prescription en application de l’article 2240 du Code civil, doit être claire, non équivoque et dépourvue d’ambiguïté. De simples échanges intervenus dans le cadre de l’expertise ou des propos ambigus ne suffisent pas à caractériser une telle reconnaissance.
Ces décisions rappellent la rigueur de la prescription biennale en matière de baux commerciaux. Le locataire ne peut pas se contenter d’attendre l’issue d’une expertise judiciaire initiée par le bailleur ni de participer passivement à la procédure de référé. Pour préserver ses droits, il doit agir dans le délai de deux ans, soit en introduisant lui-même une action judiciaire, soit en s’associant expressément à la mesure d’instruction sollicitée. À défaut, son action en indemnité d’éviction devient irrecevable pour cause de prescription, avec des conséquences potentiellement déterminantes sur son droit au maintien dans les lieux.
Par un arrêt rendu le 4 décembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-17.437), la Cour de cassation apporte une précision utile concernant le calcul du délai de convocation des assemblées générales de copropriétaires.
Dans cette affaire, une assemblée générale s’était tenue le 3 janvier 2019. La convocation avait été reçue par un copropriétaire le 12 décembre 2018. Estimant que le délai légal de 21 jours n’avait pas été respecté, ce copropriétaire avait demandé l’annulation de l’assemblée générale.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence lui avait donné raison et avait annulé l’assemblée.
La Cour de cassation censure toutefois cette décision et rappelle la règle de calcul du délai prévue par le décret du 17 mars 1967.
Le délai commence à courir le lendemain de la réception de la convocation. En l’espèce, la convocation ayant été reçue le 12 décembre 2018, le délai a commencé à courir le 13 décembre 2018 à 0 heure.
Le délai de 21 jours expirait donc le 2 janvier 2019 à minuit. L’assemblée générale organisée le 3 janvier 2019 respectait ainsi parfaitement le délai légal.
La Cour de cassation rappelle donc que le délai de convocation se calcule en excluant le jour de la réception de la notification et en incluant intégralement le dernier jour jusqu’à minuit.
Cette décision constitue un rappel utile en pratique, car les contestations d’assemblées générales reposent fréquemment sur une mauvaise interprétation du calcul de ce délai.
Référence : Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-17.437.
Codification du trouble anormal de voisinage
Le 8 avril 2024 marque un tournant dans le droit civil français avec le vote prévu par l’Assemblée Nationale de l’introduction de l’article 1253 dans le Code civil. Ce nouvel article, qui a déjà reçu l’approbation du Sénat le 3 avril, formalise le principe de responsabilité liée aux troubles de voisinage, précédemment établi par la jurisprudence. Il établit que toute personne causant un trouble dépassant les désagréments normaux du voisinage, tels que bruits excessifs ou obstruction de vue, est de plein droit responsable du préjudice occasionné.
Cet article 1253 vient préciser que cette responsabilité ne s’applique pas si le trouble résulte d’activités antérieures à l’installation du plaignant, conformes aux règlements, et qui n’ont pas modifié les conditions de manière à aggraver le trouble. Cette disposition abroge l’article 113-8 du Code de la construction et de l’habitation et introduit des modifications dans le Code rural pour offrir des exemptions spécifiques aux activités agricoles.
Voici le texte exact de l’article 1253 du Code civil débattu :
« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. La responsabilité prévue au premier alinéa n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, préexistant à l’installation de la personne lésée, qui sont conformes aux lois et aux règlements et qui se sont poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. »
Var Matin : Les riverains vent debout contre un projet de 110 logements saisonniers dans le golfe de Saint-Tropez
Le projet de construction de logements destinés aux saisonniers des hôtels de luxe à Saint-Tropez, initié par des groupes hôteliers majeurs, rencontre l’opposition des résidents locaux.
Ces derniers expriment des inquiétudes quant à la dévalorisation de leur patrimoine immobilier et à l’impact environnemental, notamment en raison de l’abattage présumé d’arbres protégés.
La direction des hôtels impliqués met en avant des mesures pour réduire les nuisances et préserver l’environnement. Ce conflit illustre des tensions plus larges sur la politique d’urbanisme dans la région, souvent perçue comme favorisant les intérêts des grandes entreprises aux dépens de la communauté locale.
Lire l’article sur le site de Var Matin
Photo d’Agathe JOUBERT
Article de Jocelyn FLORENT
Remboursement anticipé de l’emprunt souscrit pour l’achat du bien indivis par un partenaire sur ses deniers personnels: une dépense nécessaire à la conservation du bien
Dans un avis important du 5 juillet 2023, la première chambre civile affirme que le remboursement anticipé d’un emprunt ayant permis l’acquisition d’un bien indivis, lorsqu’il est effectué par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours de l’indivision, constitue une dépense nécessaire à la conservation de ce bien au sens de l’article 815-13, alinéa 1er, du code civil.