Miteigentümergemeinschaften verfügen nun über ein verstärktes Instrument, um kurzfristige Vermietungen nach Art von Airbnb in ihren Gebäuden zu regeln: Mit einem Beschluss Nr. 2025-1186 QPC vom 19. März 2026 hat der Verfassungsrat die Bestimmungen des Gesetzes vom 19. November 2024, die diese Vermietungen mit qualifizierter Mehrheit statt mit Einstimmigkeit verbieten, für verfassungskonform erklärt.
Die Prioritätsfrage der Verfassungsmäßigkeit wurde vom Kassationsgerichtshof am 18. Dezember 2025 (Revisionsantrag Nr. 25-40.030) auf Initiative der SCI de la Barge rousse übermittelt, die eine Generalversammlung beschloss angefochten hatte, welche die Vermietungmöblierter Ferienwohnungen in ihrer Wohnanlage untersagte. Die Antragstellerin argumentierte, dass Artikel 26 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, geändert durch Artikel 6 des Gesetzes Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024, bekannt als «Le Meur-Gesetz», unverhältnismäßig in das Eigentumsrecht eingreife, indem die für ein solches Verbot erforderliche Mehrheitsschwelle gesenkt wurde.
Der Verfassungsrat wies diesen Einwand zurück. Er ist der Ansicht, dass der Gesetzgeber zwei legitime Ziele des öffentlichen Interesses verfolgte: einerseits die Bekämpfung der durch Mieterwechsel für Kurzzeitaufenthalte in Wohngebäuden verursachten Belästigungen und andererseits die Bekämpfung der Wohnungsnot auf dem Wohnungsmarkt für Langzeitmieten, die insbesondere in angespannten Tourismusgebieten besonders akut ist. Der Rat stellte ferner fest, dass die Regelung ausreichend ausgestaltet war, um die Verhältnismäßigkeit des Eingriffs in das Eigentumsrecht zu gewährleisten.
In der Tat ist der Anwendungsbereich der Maßnahme streng begrenzt. Nur die Eigentümergemeinschaften, deren Regelwerk bereits eine Klausel zur bürgerlichen Wohnnutzung enthält, d.h. eine Klausel, die jede gewerbliche Tätigkeit in den Wohneinheiten verbietet, sind davon betroffen. Darüber hinaus kann das Verbot nur Zweitwohnungen betreffen: Eigentümer, die ihre Hauptwohnung gelegentlich vermieten, sind nicht betroffen. Das Verbot gilt unterschiedlich für alle Wohnungseigentümer, ohne Möglichkeit der Diskriminierung. Schließlich ist die Entscheidung umkehrbar: Dieselbe Zweidrittelmehrheit reicht aus, um das Verbot später aufzuheben.
Praktisch gesehen stellt diese Entscheidung einen Wendepunkt für Wohnungseigentümergemeinschaften dar, die mit der Zunahme von touristischen Vermietungen in ihren Gebäuden konfrontiert sind. Wo die Einstimmigkeitsanforderung ein Verbot fast unmöglich zu erwirken machte, ermöglicht nun die Zweidrittelmehrheit der Stimmen der anwesenden, vertretenen oder per Briefwahl abgestimmten Wohnungseigentümer diesen Schritt. Dies betrifft vor allem Wohnungseigentümergemeinschaften in großen Metropolen und Touristengebieten. Investoren, die Immobilien mit dem Ziel der touristischen Möblierungsvermietung erworben haben, müssen sich hingegen dieses neuen Risikos bewusst werden und eine mögliche Änderung der Teilungserklärung ihres Gebäudes antizipieren.
Es ist jedoch zu beachten, dass jede auf dieser Grundlage gefasste Beschlussfassung der gerichtlichen Überprüfung unterliegt, die prüfen kann, ob das Verbot durch den Bestimmungszweck des Gebäudes gemäß der Teilungserklärung gerechtfertigt ist. Wohnungseigentümer, die diesen Weg einschlagen möchten, sind daher gut beraten, sich juristisch begleiten zu lassen, um die dem Votum der Wohnungseigentümerversammlung zu unterbreitende Entscheidung abzusichern.
Referenzen: Verfassungsrat, Entscheidung Nr. 2025-1186 QPC vom 19. März 2026; Gesetz Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024; Artikel 26 des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965; Kassation, 3e Zivilrecht, 18. Dezember 2025, Nr. 25-40.030; Tourismusgesetzbuch, Artikel L. 324-1-1.