Im Bereich Gewerbemietverträge unterliegt die Klage des Mieters, die entweder die Anfechtung einer Kündigung oder die Zahlung einer Räumungsentschädigung zum Ziel hat, einer Verjährungsfrist von zwei Jahren. Diese Frist beginnt mit dem Wirksamwerden der vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung gemäß den Artikeln L.145-9 und L.145-60 des Handelsgesetzbuches.
Zwei Urteile des Cour de cassation vom 12. Februar 2026 (3. Zivilkammer, Nr. 24-10.427 und Nr. 24-18.382) präzisieren in wichtiger Weise die Auswirkungen einer vor Prozessbeginn angeordneten Ermittlungsmaßnahme, insbesondere wenn der Vermieter auf der Grundlage von Artikel 145 der Zivilprozessordnung ein gerichtliches Sachverständigengutachten erwirkt.
In den der Rechtsprechung vorgelegten Fällen hatten die Vermieter eine Kündigung mit Verweigerung der Verlängerung und Angebot einer Räumungsentschädigung ausgesprochen, dann ein einstweiliges Verfügungsverfahren eingeleitet, um die Ernennung eines Sachverständigen zur Bewertung der Höhe dieser Entschädigung zu erwirken. Die Mieter, Beklagte in diesem Verfahren, hatten sich damit begnügt, Einsprüche und Vorbehalte zu äußern, ohne sich jedoch der Antragstellung auf Sachverständigengutachten anzuschließen oder eine Klage im Hauptverfahren innerhalb der Zweijahresfrist einzureichen.
Mehrere Jahre später haben diese Mieter schließlich einen Richter angerufen, um die Kündigung anzufechten oder die Zahlung einer Räumungsentschädigung zu verlangen. Die Tatsacheninstanzen erklärten ihre Klagen als unzulässig mangels Verjährung, eine Entscheidung, die vom Obersten Gerichtshof bestätigt wurde.
Das Oberste Gericht erinnert daran, dass die durch Artikel 2239 des Bürgerlichen Gesetzbuches vorgesehene Aussetzung der Verjährung, wenn eine Ermittlungsmaßnahme vor einem Rechtsstreit angeordnet wird, nur der Partei zugute kommt, die diese Maßnahme beantragt hat. Folglich profitiert der beklagte Mieter nicht automatisch von der aussetzenden Wirkung, wenn der Vermieter die Einsetzung eines Sachverständigen beantragt.
Um die Unterbrechung der Verjährungsfrist in Anspruch nehmen zu können, muss der Mieter einen positiven prozessualen Schritt unternehmen, entweder indem er sich ausdrücklich dem Antrag auf ein Gutachten anschließt oder indem er selbst einen Antrag bezüglich des Gutachtens stellt. Andernfalls läuft die Verjährungsfrist für ihn weiter.
Der Gerichtshof präzisiert ferner, dass eine Anerkennung des Anspruchs auf Ersatzleistungen bei Räumung durch den Vermieter, die die Verjährung gemäß Artikel 2240 des Zivilgesetzbuches unterbrechen kann, klar, unzweideutig und eindeutig sein muss. Bloße im Rahmen des Sachverständigengutachtens geführte Gespräche oder mehrdeutige Äußerungen reichen nicht aus, um eine solche Anerkennung zu begründen.
Diese Entscheidungen erinnern an die Strenge der zweijährigen Verjährungsfrist bei gewerblichen Mietverträgen. Der Mieter kann sich nicht damit begnügen, auf das Ergebnis eines vom Vermieter eingeleiteten Gutachtens zu warten oder sich passiv am Eilverfahren zu beteiligen. Um seine Rechte zu wahren, muss er innerhalb der Frist von zwei Jahren handeln, entweder indem er selbst Klage einreicht oder sich ausdrücklich an der beantragten Beweisaufnahme beteiligt. Andernfalls wird seine Klage auf Entschädigung für die Räumung unzulässig, da sie verjährt ist, mit potenziell entscheidenden Folgen für sein Recht auf Verbleib in den Räumlichkeiten.