Par un arrêt publié du 8 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-12.082), la Cour de cassation rappelle une distinction fondamentale en droit de la construction : l’indemnité forfaitaire due par le maître d’ouvrage qui décide de renoncer à un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) relève de la clause de dédit, et non de la clause pénale ; à ce titre, elle ne peut être réduite par le juge, même si son montant peut sembler élevé.
Au cas particulier, des particuliers avaient signé un CCMI prévoyant que, en cas de résiliation à leur initiative, ils devraient verser au constructeur une indemnité égale à 10 % du prix convenu, somme destinée à couvrir les frais déjà exposés et le manque à gagner. Après avoir renoncé à leur projet, ils sollicitaient la modération de cette indemnité, fixée à 13 781 euros. La cour d’appel de Paris l’avait réduite à 6 980 euros en y voyant une clause pénale manifestement excessive. La troisième chambre civile censure ce raisonnement et restaure l’indemnité contractuelle.
L’analyse juridique repose sur la distinction classique entre deux mécanismes contractuels souvent confondus. La clause pénale, régie par l’article 1231-5 du Code civil, sanctionne l’inexécution fautive d’une obligation et peut, à ce titre, être modérée ou augmentée par le juge si son montant apparaît manifestement excessif ou dérisoire. La clause de dédit, à l’inverse, est la contrepartie monétaire d’une faculté de retrait conférée à l’une des parties : celle-ci ne manque pas à ses engagements, elle exerce un droit. Or, en matière de CCMI, l’article 1794 du Code civil reconnaît expressément au maître d’ouvrage la faculté de résilier unilatéralement le marché à forfait avant son achèvement, à charge pour lui d’indemniser l’entrepreneur de ses dépenses, de son travail et de tout ce qu’il aurait pu gagner. La Haute juridiction en tire la conséquence logique : l’indemnité forfaitaire négociée par les parties pour aménager cette faculté légale n’a pas vocation à sanctionner une faute, mais à organiser à l’avance la liquidation d’un droit. Elle ne peut donc être qualifiée de clause pénale, ni, par voie de conséquence, modérée par le juge.
En pratique, cette solution rappelle aux candidats à la construction qu’un CCMI n’est pas un contrat dont on se délie sans coût. Avant de signer, il est essentiel d’examiner avec attention les conditions financières de la résiliation unilatérale et de mesurer l’exposition réelle en cas de changement de projet, notamment lorsque le constructeur a déjà engagé des études, démarches administratives ou approvisionnements. Pour les constructeurs, la décision sécurise la rédaction des contrats et confirme que l’indemnité forfaitaire de l’article 1794 demeure pleinement opposable, à condition d’être clairement libellée comme la contrepartie d’une faculté de dédit et non comme la sanction d’une inexécution.
Les maîtres d’ouvrage qui envisagent de renoncer à un projet de construction ont tout intérêt à se rapprocher d’un conseil avant toute notification, afin d’évaluer la nature exacte de la clause stipulée, l’éventualité d’une négociation amiable et les marges de contestation tenant, par exemple, à un manquement préalable du constructeur. La frontière entre dédit et clause pénale demeure ténue, et chaque dossier mérite une analyse au cas par cas.
Références : Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-12.082, publié au Bulletin ; articles 1794 et 1231-5 du Code civil ; articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.