Die Frage, wer das Recht hat, ein Stockwerk in einem Wohnungseigentumshaus aufzustocken, beschäftigt weiterhin die Gerichte. Die dritte Zivilkammer des Obersten Kassationsgerichtshofs gibt in einem im Bulletin veröffentlichten Urteil (Cass. 3e civ., 2. April 2026, Nr. 24-15.059) eine klare Antwort: Dieses Recht steht, sofern keine anderslautende Klausel vorliegt, der Eigentümergemeinschaft zu, auch wenn das betreffende Gebäude nur aus einem einzigen Sondereigentum besteht.
In dieser Angelegenheit hatte eine Immobiliengesellschaft, die Eigentümerin der einzigen Wohnung in einem Gebäude ist, das Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, Schritte zur Durchführung von Aufstockungsarbeiten unternommen. In dem Glauben, dass ihr das Gebäude vollständig gehöre, reklamierte sie das Recht, dieses Recht allein auszuüben. Die Eigentümergemeinschaft, die diese Analyse bestritt, rief den Richter an. Das Berufungsgericht von Paris gab der Forderung der Eigentümergemeinschaft statt, so dass die SCI eine Berufung einlegte und geltend machte, dass der Status als Eigentümer des einzigen Lots auch den Status als Eigentümer des darüber liegenden Volumens mit sich bringen müsse.
Der Kassationshof weist die Berufung zurück. Er weist unter Berufung auf Artikel 35 des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 darauf hin, dass der Aufstockung eines Gebäudes mit Gemeinschaftseigentum zur Schaffung neuer privater Räumlichkeiten nur durch die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Mehrheit des Artikels 26 durchgeführt werden kann. Selbst wenn die SCI das einzige Grundstück des Gebäudes besaß, enthielt dieses besondere Gemeinschaftsteile – insbesondere die Rohbauarbeiten, die Fundamente und das Dach. Das Gebäude konnte somit nicht einem rein privaten Teil gleichgesetzt werden, und das darüber liegende Luftvolumen konnte nicht unabhängig vom kollektiven Regime erfasst werden. Die Entscheidung zur Aufstockung und gegebenenfalls die Abtretung dieses Rechts an einen Dritten fällt daher in die ausschließliche Zuständigkeit der Generalversammlung.
Diese Entscheidung erinnert nützlich daran, dass der Eigentum an einer Wohnung, auch wenn sie einzigartig ist, nicht das Recht verleiht, den Luftraum oberhalb des Gebäudes zu nutzen. Ein Wohnungseigentümer, der aufstocken möchte, muss die ausdrückliche Genehmigung der Wohnungseigentümerversammlung unter den Bedingungen des Gesetzes vom 10. Juli 1965 und seiner Durchführungsverordnung einholen. Andernfalls sind Arbeiten, die ohne Genehmigung durchgeführt werden, der Gefahr einer Abrissklage auf Initiative der Eigentümergemeinschaft ausgesetzt, ganz zu schweigen von der Gefahr von Schadensersatzansprüchen und der praktischen Unmöglichkeit, eine Baugenehmigung ohne Rechtsmittel zu erhalten. Die Entscheidung fordert auch die Verfasser von Teilungserklärungen – insbesondere bei komplexen Immobilieneinheiten – auf, die Frage im Voraus zu bedenken, indem sie eine ausdrückliche Klausel aufnehmen, die das Recht zur Aufstockung vorbehält oder zuweist.
Vor jeder Aufstockungsmaßnahme ist es daher unerlässlich, die Teilungserklärung sorgfältig zu prüfen, die genaue Zusammensetzung des Gebäudes (allgemeine oder besondere Gemeinschaftsbereiche, private Bereiche) diagnostizieren zu lassen und den Beschluss, der der Eigentümerversammlung vorgelegt werden soll, im Voraus vorzubereiten. Andernfalls bleibt das Projekt, so ausgereift es auch technisch und finanziell sein mag, rechtlich gefährdet. Die Kanzlei steht den Miteigentümern, Hausverwaltungen und Investoren zur Verfügung, die die rechtliche Machbarkeit einer Aufstockungsmaßnahme sichern möchten.