Depuis le 1er janvier 2026, même les plus petites copropriétés à usage d’habitation doivent se doter d’un diagnostic de performance énergétique collectif : l’obligation, jusqu’ici réservée aux grands ensembles, est désormais générale.
Cette exigence trouve sa source dans la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite « Climat et Résilience », qui a introduit le DPE collectif à l’article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation. Le législateur a retenu une entrée en vigueur progressive, calée sur la taille de l’immeuble : les copropriétés de plus de 200 lots y sont soumises depuis le 1er janvier 2024, celles comprenant entre 50 et 200 lots depuis le 1er janvier 2025, et celles d’au plus 50 lots depuis le 1er janvier 2026. La mesure concerne les copropriétés à usage principal d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Sur le fond, le DPE collectif porte sur l’ensemble du bâtiment et non sur chaque lot pris isolément. Établi par un professionnel certifié, il est en principe valable dix ans, sauf lorsqu’un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 classe l’immeuble en catégorie A, B ou C, auquel cas son renouvellement n’est pas exigé. Sur le plan procédural, il appartient au syndic d’inscrire la réalisation du diagnostic à l’ordre du jour de l’assemblée générale. La décision — choix du prestataire et modalités de financement — est adoptée à la majorité simple de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, soit à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Ce diagnostic s’articule enfin avec le projet de plan pluriannuel de travaux, lui aussi issu de la loi Climat et Résilience, dont il constitue en pratique le préalable technique.
La portée pratique de cette obligation ne doit pas être sous-estimée. L’inertie du syndic n’est pas neutre : un copropriétaire diligent peut le mettre en demeure d’inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, et, à défaut, provoquer la convocation d’une assemblée dans les conditions prévues par la loi de 1965. Au-delà du respect d’une contrainte réglementaire, le DPE collectif éclaire la copropriété sur l’état énergétique réel de son immeuble, conditionne l’accès à certaines aides à la rénovation et informe les futurs acquéreurs. Son coût, réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes de charges générales, gagne à être anticipé plutôt que subi dans l’urgence.
En définitive, les copropriétés qui n’ont pas encore délibéré ont tout intérêt à porter le sujet à l’ordre du jour de leur prochaine assemblée générale. Un accompagnement juridique permet de sécuriser le vote, de vérifier la régularité de la convocation et d’articuler le diagnostic avec la stratégie de travaux de l’immeuble.