Was passiert, wenn eine Private Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Verwalter zwischen dem Antrag auf Bestellung eines vorläufigen Verwalters und der Entscheidung des Richters wieder einen gesetzlichen Vertreter erhält? Der Kassationshof hat diese in der Praxis häufige Frage soeben durch ein zur breiten Veröffentlichung bestimmtes Urteil entschieden.
In diesem Fall hatte eine Wohnungseigentümerin im Juli 2023 den Präsidenten des Amtsgerichts (tribunal judiciaire) mit einem Antrag auf Bestellung eines vorläufigen Verwalters angerufen, da die Wohnungseigentümergemeinschaft zu diesem Zeitpunkt keinen Verwalter hatte. Einige Wochen später, jedoch noch bevor der Richter eine Entscheidung traf, ernannte die Eigentümerversammlung einen ehrenamtlichen Verwalter für drei Jahre. Der Präsident des Amtsgerichts hatte dem Antrag dennoch stattgegeben. Das Berufungsgericht (Cour d’appel) von Pau hat diesen Beschluss aufgehoben, und die dritte Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs (Cour de cassation) billigt diese Entscheidung mit Urteil vom 9. Juli 2026 (Cass. 3e civ., 9. Juli 2026, Nr. 24-21.290, im Bulletin veröffentlicht).
Die Argumentation des obersten Gerichtshofs stützt sich auf Artikel 47 Absatz 1 des Dekrets Nr. 67-223 vom 17. März 1967, der es jeder interessierten Person ermöglicht, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Verwalter hat, die Bestellung eines vorläufigen Verwalters zu beantragen, der insbesondere damit beauftragt ist, die Eigentümerversammlung zum Zweck der Wahl eines neuen Verwalters einzuberufen. Das Gericht führt aus, dass der mit einem solchen Antrag befasste Richter die Voraussetzung des Fehlens eines Verwalters an dem Tag zu beurteilen hat, an dem er entscheidet, und nicht zum Zeitpunkt des Antrags. Da die Eigentümerversammlung vor der Entscheidung des Gerichtshofs wirksam einen Verwalter gewählt hatte, hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft keinen fehlenden Vertreter mehr: Der Bestimmungsbeschluss musste widerrufen werden. Das Gericht erinnert bei dieser Gelegenheit an einen Grundsatz des Wohnungseigentumsrechts, der aus dem Gesetz Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 stammt: Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind verbindlich, solange ihre Nichtigkeit nicht gerichtlich festgestellt wurde.
Diese Lösung hat konkrete Folgen für alle Akteure der Wohnungseigentümergemeinschaft. Für Eigentümer, die mit einem Verwalterausfall konfrontiert sind, bestätigt sie, dass der sicherste Weg die zügige Einberufung einer Eigentümerversammlung bleibt: Eine ordnungsgemäße Bestellung, selbst wenn sie während des Verfahrens erfolgt ist, entzieht dem Antrag auf vorläufige Zwangsverwaltung die Grundlage. Dem Antragsteller obliegt es, die Entwicklung der Situation des Gebäudes bis zur Entscheidung des Richters zu verfolgen, widrigenfalls die daraufhin erlangte Verfügung widerrufen wird. Schließlich erinnert sie daran, dass die vorläufige Zwangsverwaltung eine subsidiäre Maßnahme bleibt, welche den souveränen Willen der Eigentümerversammlung nicht umgehen kann.
Letztlich stärkt dieses Urteil den Vorrang der beschließenden Organe der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem gerichtlichen Eingreifen. Vor der Einleitung eines Verfahrens zur Bestellung eines vorläufigen Verwalters oder um dieses abzuwenden, wird dringend empfohlen, die genaue Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft und die Rechtmäßigkeit der erfolgten Bestellungen von einem Rechtsanwalt überprüfen zu lassen.