Que se passe-t-il lorsqu’une copropriété privée de syndic retrouve un représentant légal entre le dépôt d’une requête en désignation d’un administrateur provisoire et la décision du juge ? La Cour de cassation vient de trancher cette question, fréquente en pratique, par un arrêt promis à une large diffusion.
Dans cette affaire, une copropriétaire avait saisi le président du tribunal judiciaire, en juillet 2023, d’une requête en désignation d’un administrateur provisoire, la copropriété étant alors dépourvue de syndic. Quelques semaines plus tard, mais avant que le juge ne se prononce, l’assemblée générale des copropriétaires désignait un syndic bénévole pour trois ans. Le président du tribunal judiciaire avait néanmoins fait droit à la requête. La cour d’appel de Pau a rétracté cette ordonnance, et la troisième chambre civile de la Cour de cassation approuve cette solution par un arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.290, publié au Bulletin).
Le raisonnement de la Haute juridiction repose sur l’article 47, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui permet à tout intéressé, lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, de solliciter la désignation d’un administrateur provisoire chargé notamment de convoquer l’assemblée générale en vue de l’élection d’un nouveau syndic. La Cour énonce que le juge saisi d’une telle requête doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue, et non à la date de la requête. Dès lors que l’assemblée générale avait valablement élu un syndic avant la décision du juge, la copropriété n’était plus dépourvue de représentant : l’ordonnance de désignation devait être rétractée. La Cour rappelle à cette occasion un principe cardinal du droit de la copropriété, issu de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que leur nullité n’a pas été judiciairement prononcée.
Cette solution emporte des conséquences concrètes pour tous les acteurs de la copropriété. Pour les copropriétaires confrontés à une vacance de syndic, elle confirme que la voie la plus sûre reste la convocation rapide d’une assemblée générale : une désignation régulière, même intervenue en cours de procédure, prive d’objet la demande d’administration provisoire. Pour l’auteur d’une requête, elle impose de suivre l’évolution de la situation de l’immeuble jusqu’à la décision du juge, sous peine de voir l’ordonnance obtenue ensuite rétractée. Elle rappelle enfin que l’administration provisoire demeure une mesure subsidiaire, qui ne saurait contourner la volonté souveraine de l’assemblée générale.
En définitive, cet arrêt renforce la primauté des organes délibérants de la copropriété sur l’intervention judiciaire. Avant d’engager une procédure de désignation d’un administrateur provisoire, ou pour y faire échec, il est vivement recommandé de faire vérifier par un avocat la situation exacte de la copropriété et la régularité des désignations intervenues.