Ein Miteigentümer, der mit einer auf der Eigentümerversammlung beschlossenen Entscheidung unzufrieden ist, hat ein Klagerecht vor Gericht, dieses Recht verjährt jedoch schnell: Nach zwei Monaten ist die Klage, mit wenigen Ausnahmen, endgültig ausgeschlossen.
Der Status der Miteigentümergemeinschaft, der durch das Gesetz Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 festgelegt wurde, regelt diese Anfechtung engmaschig. Artikel 42 Absatz 2 sieht vor, dass Klagen, die auf die Anfechtung von Beschlüssen der ordentlichen Hauptversammlung abzielen, andernfalls zum Verlust des Klagerechts führen, von den dagegen stimmenden oder abwesenden Miteigentümern innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Protokolls der Hauptversammlung einzureichen sind. Diese Zustellung obliegt dem Verwalter, der sie innerhalb eines Monats nach der Durchführung der Hauptversammlung vornehmen muss. Nur die Miteigentümer, die gegen den Beschluss gestimmt haben (dagegen stimmend) oder abwesend und nicht vertreten waren (abwesend), können klagen; wer dafür gestimmt oder sich enthalten hat, ist von diesem Rechtsmittel ausgeschlossen.
Es ist hervorzuheben, dass diese Frist keine Verjährungsfrist ist, sondern eine Ausschlussfrist. Die Unterscheidung ist nicht theoretisch: Nach Ablauf dieser Frist wird die Entscheidung unanfechtbar, unabhängig von der Schwere des geltend gemachten Form- oder Sachmangels. Der Beginn der Frist verdient besondere Aufmerksamkeit. Nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Kassationsgerichtshofs läuft die Frist bei Zustellung per Einschreiben ab dem Tag nach der ersten Vorlage des Schreibens, unabhängig davon, ob der Miteigentümer es tatsächlich auf der Poststelle abgeholt hat. Der Empfänger, der es versäumt, seine Post abzuholen, gewinnt somit keine zusätzliche Frist.
Eine wichtige Ausnahme mildert diese Strenge. Die Zustellung des Protokolls muss den Wortlaut von Artikel 42 Absatz 2 wiedergeben. Fehlt dieser Hinweis, ist die Zustellung fehlerhaft und beginnt die Zweimonatsfrist nicht zu laufen: Der Miteigentümer kann dann innerhalb der allgemeinen Verjährungsfrist, also fünf Jahre, klagen. Darüber hinaus kann ein nach der Versammlung gestellter Antrag auf Prozesskostenhilfe den Ablauf der Frist unterbrechen.
In der Praxis muss der Miteigentümer, der einen Beschluss anfechten möchte, unverzüglich reagieren. Er muss den Umschlag und die Empfangsbestätigung aufbewahren, das Datum der ersten Zustellung feststellen und überprüfen, ob die Mitteilung die Angabe von Artikel 42 korrekt wiedergibt. Der Verwalter wiederum hat ein großes Interesse daran, die formelle Ordnungsmäßigkeit seiner Mitteilungen sorgfältig zu gestalten, da er sonst die Wohnungseigentümergemeinschaft lange nach der Versammlung einer Anfechtung aussetzt.
Angesichts der kurzen Frist und der strengen Unzulässigkeit ist es dringend ratsam, einen Anwalt zu konsultieren, sobald Sie das Protokoll erhalten, um die Erfolgsaussichten zu beurteilen und die notwendige Klage rechtzeitig einzureichen.