La question de savoir à qui appartient le droit d’ajouter un étage à un immeuble en copropriété continue d’occuper les prétoires. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de section publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-15.059), apporte une réponse nette : ce droit revient, sauf clause contraire, au syndicat des copropriétaires, y compris lorsque le bâtiment concerné ne comprend qu’un seul lot privatif.
Dans cette affaire, une société civile immobilière, propriétaire de l’unique lot d’un bâtiment compris dans un ensemble en copropriété, avait entrepris des démarches en vue de procéder à des travaux de surélévation. Estimant que le bâtiment lui appartenait en totalité, elle revendiquait la liberté d’exercer seule ce droit. Le syndicat des copropriétaires, contestant cette analyse, a saisi le juge. La cour d’appel de Paris ayant fait droit à la demande du syndicat, la SCI a formé un pourvoi soutenant que la qualité de propriétaire de l’unique lot devait emporter celle de maître du volume situé au-dessus.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle rappelle, au visa de l’article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que la surélévation d’un bâtiment comportant des parties communes, en vue de la création de nouveaux locaux à usage privatif, ne peut être réalisée que par le syndicat des copropriétaires, à la majorité de l’article 26. Or, même si la SCI possédait l’unique lot du bâtiment, celui-ci comportait des parties communes spéciales — notamment le gros œuvre, les fondations et la toiture. Le bâtiment ne pouvait dès lors être assimilé à une partie purement privative, et le volume aérien qui le surmonte ne pouvait être appréhendé indépendamment du régime collectif. La décision de surélever, et le cas échéant la cession de ce droit à un tiers, relève par conséquent de la compétence exclusive de l’assemblée générale.
Cette solution rappelle utilement que la propriété d’un lot, fût-il unique, ne confère pas le droit d’exploiter le volume aérien situé au-dessus du bâtiment. Le copropriétaire désireux de surélever doit obtenir l’autorisation expresse de l’assemblée générale, dans les conditions prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application. À défaut, les travaux engagés sans habilitation s’exposent à une action en démolition à l’initiative du syndicat, sans compter le risque indemnitaire et l’impossibilité pratique d’obtenir un permis de construire purgé de tout recours. La décision invite également les rédacteurs de règlements de copropriété — notamment dans les ensembles immobiliers complexes — à anticiper la question, par une clause expresse réservant ou attribuant le droit de surélévation.
Avant toute opération de surélévation, il est donc indispensable d’examiner attentivement le règlement de copropriété, de faire diagnostiquer la composition exacte du bâtiment (parties communes générales ou spéciales, parties privatives), et de préparer en amont la résolution destinée à être soumise à l’assemblée. Faute de quoi, le projet, aussi abouti soit-il sur le plan technique et financier, restera juridiquement compromis. Le cabinet se tient à la disposition des copropriétaires, syndicats et investisseurs souhaitant sécuriser la faisabilité juridique d’une opération de surélévation.