Vendre sa résidence principale avec un vaste terrain attenant, dont une partie est constructible, fait-il perdre le bénéfice de l’exonération de plus-value ? Dans une décision du 30 septembre 2026, le Conseil d’État répond que non, du moins pas automatiquement.
Des contribuables avaient cédé une propriété comprenant leur habitation principale et un important terrain attenant, dont une fraction était qualifiée de terrain à bâtir. L’administration fiscale n’avait admis l’exonération que pour une partie de l’ensemble et avait imposé la plus-value afférente au surplus, estimant que la constructibilité d’une partie du terrain faisait obstacle à son rattachement à la résidence principale. La cour administrative d’appel ayant donné raison aux contribuables, le ministre s’est pourvu en cassation. Le Conseil d’État rejette son pourvoi (Conseil d’État, 30 septembre 2026, n° 511096).
Le raisonnement s’appuie sur l’article 150 U du Code général des impôts. Son I soumet à l’impôt sur le revenu les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles bâtis ou non bâtis. Mais son II, 1°, exclut de cette imposition l’immeuble qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession, et son II, 3°, étend cette exonération aux dépendances immédiates et nécessaires de ce bien, à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle de l’habitation. La notion de dépendance est fonctionnelle : elle vise les terrains et aménagements qui, par leur usage, sont directement au service de la résidence, tels qu’un jardin, une piscine, un court de tennis ou des espaces de loisirs.
L’administration soutenait que la qualification de terrain à bâtir, au sens de l’article 257 du même code, excluait par principe celle de dépendance immédiate et nécessaire. Le Conseil d’État écarte cette lecture : la seule qualité de terrain à bâtir n’interdit pas, en elle-même, de retenir que le terrain constitue une dépendance de la résidence principale. Tout dépend de la réalité de son usage. Les juges du fond apprécient souverainement, au vu des faits, le lien fonctionnel entre le terrain et l’habitation, et leur décision n’est censurée par le juge de cassation qu’en cas de dénaturation des faits ou des pièces.
En pratique, cette solution est favorable aux propriétaires de grandes propriétés, notamment dans les zones où la pression foncière rend une partie des terrains constructible. Elle ne vaut toutefois pas exonération automatique de tout terrain constructible : il appartient au vendeur de démontrer l’usage privatif et fonctionnel du terrain au profit de l’habitation, par des plans, des photographies, des factures d’aménagement ou des attestations. La condition de simultanéité de la cession demeure par ailleurs décisive : une vente fractionnée, en plusieurs actes et à des dates différentes, expose à une remise en cause de l’exonération pour la partie vendue séparément.
Avant de céder une propriété comprenant un terrain constructible, il est donc prudent de faire analyser la configuration des lieux et de constituer, en amont, un dossier de preuves de l’usage du terrain, afin de sécuriser l’exonération en cas de contrôle.