Une copropriété privée de syndic peut-elle encore se voir imposer un administrateur provisoire lorsque, entre-temps, l’assemblée générale a élu un nouveau syndic ? La Cour de cassation vient de répondre par la négative, dans un arrêt appelé à faire référence en droit de la copropriété.
Dans cette affaire, une copropriété se trouvait dépourvue de syndic. Un copropriétaire avait alors saisi, par requête du 20 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire afin qu’il désigne un administrateur provisoire, sur le fondement de l’article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Ce texte permet en effet, lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, de confier à un administrateur provisoire la mission de récupérer les comptes et archives du syndicat et de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic. Mais quelques semaines plus tard, le 12 août 2023, l’assemblée générale des copropriétaires avait élu un syndic bénévole pour trois ans. Le président du tribunal judiciaire avait néanmoins fait droit à la requête en septembre 2023. La cour d’appel de Pau a rétracté cette ordonnance, et la Cour de cassation approuve cette solution.
Par son arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.290, publié au Bulletin), la troisième chambre civile pose un principe procédural clair : saisi d’une demande de désignation d’un administrateur provisoire, le juge doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue, et non à la date de la requête. Dès lors que la copropriété était dotée d’un syndic au jour de l’ordonnance, la désignation d’un administrateur provisoire était privée de fondement. La Haute juridiction rappelle en outre que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que leur nullité n’a pas été judiciairement prononcée : l’élection du syndic bénévole, même intervenue en cours de procédure, devait donc produire tous ses effets.
Concrètement, cette décision conforte la primauté de l’assemblée générale, organe souverain de la copropriété. L’administration provisoire demeure ce qu’elle doit être : une mesure exceptionnelle, destinée à pallier une carence réelle et actuelle, et non un instrument permettant de contourner la volonté des copropriétaires. Pour les copropriétaires confrontés à une vacance de syndic, la leçon est double. Celui qui saisit le juge doit garder à l’esprit que sa requête peut être privée d’objet si une assemblée générale régulièrement convoquée élit un syndic avant que le juge ne statue. À l’inverse, une copropriété qui souhaite conserver la maîtrise de sa gestion a tout intérêt à convoquer rapidement une assemblée générale pour désigner un syndic, fût-il bénévole, plutôt que de laisser un tiers prendre l’initiative judiciaire.
En cas de vacance de syndic ou de difficulté de gouvernance au sein de votre copropriété, il est recommandé de faire évaluer votre situation par un avocat avant toute saisine du juge, afin de choisir la voie la plus adaptée et d’éviter une procédure vouée à la rétractation.
Références : Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, pourvoi n° 24-21.290, publié au Bulletin ; article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.