Dans les grands ensembles immobiliers organisés en copropriété principale et syndicats secondaires — configuration fréquente le long du littoral, où se multiplient résidences de tourisme et programmes en multipropriété — une question revient régulièrement devant les tribunaux : qui, du syndicat principal ou du syndicat secondaire, a qualité pour réclamer aux copropriétaires le paiement des charges générales de l’immeuble ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient d’y répondre avec netteté dans un arrêt du 9 juillet 2026 (n° 24-21.794).
L’affaire concernait une résidence structurée en un syndicat principal et cinq syndicats secondaires. L’assemblée générale de l’un de ces syndicats secondaires avait voté sa dissolution, un administrateur provisoire étant désigné par le président du tribunal judiciaire pour en assurer la liquidation. Ce dernier avait assigné un copropriétaire en paiement d’un solde de charges impayées, incluant la quote-part due au syndicat principal. Le copropriétaire défendeur avait opposé une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat secondaire pour recouvrer une créance appartenant, en réalité, au syndicat principal. La cour d’appel de Pau avait fait droit à cette exception ; le pourvoi formé par l’administrateur provisoire a été rejeté.
La Cour de cassation rappelle que l’objet du syndicat secondaire, défini par l’article 27, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, se limite à la gestion, l’entretien et l’amélioration interne du bâtiment qui le concerne, sauf extension de cet objet décidée à la majorité de l’article 24 par l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires. Il en résulte que seule une décision de l’assemblée générale du syndicat principal peut donner mandat au syndicat secondaire de recouvrer, pour son compte, les charges générales dues par les copropriétaires qui le composent. Ce mandat, régi par l’article 1985 du code civil, peut être tacite, mais encore faut-il en rapporter la preuve par des éléments précis — une pratique ancienne et non contestée ne suffisant pas nécessairement à l’établir, comme l’illustre le rejet de cet argument en l’espèce. À défaut d’un tel mandat, exprès ou tacite, l’administrateur provisoire du syndicat secondaire, dont les pouvoirs ne peuvent excéder l’objet statutaire de celui-ci en application de l’article 29-1, I, de la loi de 1965, est dépourvu de qualité pour agir en recouvrement des charges du syndicat principal.
Cette solution a des conséquences pratiques immédiates pour les syndics et administrateurs provisoires intervenant dans des copropriétés à syndicats secondaires, structure que l’on retrouve fréquemment dans les résidences à temps partagé ou les grands ensembles du littoral. Avant d’engager une action en recouvrement, il convient de vérifier soigneusement, règlement de copropriété en main, quelle entité — syndicat principal ou syndicat secondaire — est juridiquement créancière des charges litigieuses, et de s’assurer, le cas échéant, de l’existence d’une délibération de l’assemblée générale du syndicat principal habilitant le syndicat secondaire à agir en son nom. À défaut, l’action, même fondée sur le fond, s’expose à une irrecevabilité pour défaut de qualité à agir, avec les conséquences financières que l’on devine sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile.
Les copropriétés organisées en syndicats secondaires ont donc tout intérêt à formaliser, par une résolution d’assemblée générale expresse, le mandat de recouvrement confié au syndicat secondaire, plutôt que de s’en remettre à une pratique tacite dont la preuve reste, comme le montre cet arrêt, délicate à établir devant les juges du fond.
Référence : Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.794, ECLI:FR:CCASS:2026:C300434 (Légifrance). Textes cités : art. 27 al. 2 et art. 29-1, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; art. 62-9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; art. 1985 du code civil.