En matière de baux commerciaux, l’action du locataire visant soit à contester un congé, soit à obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction, est enfermée dans un délai de prescription de deux ans. Ce délai court à compter de la date d’effet du congé délivré par le bailleur, conformément aux articles L.145-9 et L.145-60 du Code de commerce.
Deux arrêts rendus par la Cour de cassation le 12 février 2026 (3e chambre civile, n° 24-10.427 et n° 24-18.382) apportent une précision importante sur l’incidence d’une mesure d’instruction ordonnée avant tout procès, notamment lorsqu’une expertise judiciaire est sollicitée par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.
Dans les affaires soumises à la Cour, les bailleurs avaient délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, puis engagé une procédure de référé afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire chargé d’évaluer le montant de cette indemnité. Les locataires, défendeurs à cette procédure, s’étaient contentés d’émettre des protestations et réserves, sans pour autant s’associer à la demande d’expertise ni introduire d’action au fond dans le délai de deux ans.
Plusieurs années plus tard, ces locataires ont finalement saisi le juge afin de contester le congé ou réclamer le paiement de l’indemnité d’éviction. Les juridictions du fond ont déclaré leurs actions irrecevables comme prescrites, décision confirmée par la Cour de cassation.
La Haute juridiction rappelle que la suspension de la prescription prévue par l’article 2239 du Code civil, lorsqu’une mesure d’instruction est ordonnée avant tout procès, ne bénéficie qu’à la partie qui a sollicité cette mesure. Dès lors, lorsque le bailleur demande la désignation d’un expert judiciaire, le locataire défendeur ne bénéficie pas automatiquement de l’effet suspensif.
Pour profiter de la suspension de la prescription, le locataire doit adopter une démarche procédurale positive, soit en s’associant expressément à la demande d’expertise, soit en formulant lui-même une demande relative à la mission de l’expert. À défaut, le délai de prescription continue de courir à son égard.
La Cour précise également qu’une reconnaissance du droit à indemnité d’éviction par le bailleur, susceptible d’interrompre la prescription en application de l’article 2240 du Code civil, doit être claire, non équivoque et dépourvue d’ambiguïté. De simples échanges intervenus dans le cadre de l’expertise ou des propos ambigus ne suffisent pas à caractériser une telle reconnaissance.
Ces décisions rappellent la rigueur de la prescription biennale en matière de baux commerciaux. Le locataire ne peut pas se contenter d’attendre l’issue d’une expertise judiciaire initiée par le bailleur ni de participer passivement à la procédure de référé. Pour préserver ses droits, il doit agir dans le délai de deux ans, soit en introduisant lui-même une action judiciaire, soit en s’associant expressément à la mesure d’instruction sollicitée. À défaut, son action en indemnité d’éviction devient irrecevable pour cause de prescription, avec des conséquences potentiellement déterminantes sur son droit au maintien dans les lieux.