Voter en assemblée générale une modification du règlement de copropriété ne suffit pas : tant que ce modificatif n’a pas été publié au fichier immobilier, il ne produit qu’une partie de ses effets.
Le sujet a refait surface ces derniers jours sur LinkedIn, où une gestionnaire de copropriété parisienne lançait un appel aux notaires : ses demandes d’enregistrement de modificatifs restent souvent sans réponse, ces actes étant jugés peu attractifs par les études. Derrière cette difficulté très concrète se cache une question juridique que les syndicats de copropriétaires sous-estiment régulièrement : que vaut un modificatif voté mais jamais publié ?
La réponse se trouve à l’article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, selon lequel le règlement de copropriété et ses modifications ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier. Les ayants cause à titre particulier sont, pour l’essentiel, les acquéreurs de lots. Or la publication foncière obéit à une règle de forme stricte : l’article 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 impose que tout acte sujet à publicité soit dressé en la forme authentique. Le procès-verbal d’assemblée générale, acte sous seing privé, ne peut donc pas être publié en l’état ; il doit être déposé au rang des minutes d’un notaire, qui établit l’acte modificatif et procède à sa publication auprès du service de la publicité foncière.
Il faut en outre distinguer selon la nature de la modification, car les majorités requises diffèrent. Les adaptations du règlement rendues nécessaires par les évolutions législatives et réglementaires relèvent de la majorité simple de l’article 24, II, f), et leur publication est effectuée au droit fixe. Les modifications touchant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes exigent la double majorité de l’article 26, b), tandis que la modification des stipulations relatives à la destination de l’immeuble suppose l’unanimité. Depuis la loi du 19 novembre 2024, l’article 26, d) permet également d’interdire, à la double majorité, la location en meublé de tourisme des lots qui ne constituent pas une résidence principale, dans les immeubles dont le règlement prohibe déjà toute activité commerciale.
Les conséquences pratiques d’un défaut de publication sont réelles. Un nouvel acquéreur pourra soutenir que la clause modifiée, par exemple une nouvelle répartition des charges ou une restriction d’usage des lots, ne lui est pas opposable, et revendiquer l’application du règlement dans sa version publiée. Le syndicat s’expose alors à des contestations de charges, à des difficultés de recouvrement et, plus largement, à une insécurité juridique qui pèse sur l’ensemble des copropriétaires. Le risque est particulièrement sensible pour les interdictions de location saisonnière récemment votées dans de nombreuses résidences du littoral : non publiées, elles ne pourront pas être utilement invoquées contre l’acheteur d’un lot.
La prudence commande donc de ne pas s’arrêter au vote. Il est recommandé de prévoir dès la convocation une résolution donnant mandat au syndic pour signer l’acte modificatif devant notaire, d’inscrire les frais correspondants au budget, et de vérifier que la publication a bien été effectuée avant toute cession de lot. En cas de doute sur la régularité ou l’opposabilité d’un modificatif, un examen du règlement et de l’état descriptif de division permet de sécuriser la situation avant qu’un litige ne survienne.