Seit dem 1. Januar 2025 ist die Vermietung von Wohnungen mit der Energieeffizienzklasse G im französischen Mutterland verboten, womit eine neue Phase im Kampf gegen thermische Altlasten eingeleitet wird. Diese Entwicklung entspricht dem schrittweisen Zeitplan, der im Gesetz Nr. 2021-1104 vom 22. August 2021, dem sogenannten «Klima- und Widerstandsfähigkeitsgesetz», festgelegt wurde. Nach dem Mietstopp, der seit dem 24. August 2022 für mit F und G eingestufte Wohnungen in angespannten Gebieten gilt, hat der Gesetzgeber einen weiteren Schritt unternommen, indem er die Energieeffizienz in die Bedingungen für eine angemessene Wohnung einbezieht. Im selben Gesetz werden die nächsten Schritte angekündigt: Ausschluss von Wohnungen mit der Klassifizierung F aus dem Mietbestand am 1. Januar 2028 und mit der Klassifizierung E am 1. Januar 2034. Auf rechtlicher Ebene beruht der Mechanismus auf der Änderung von Artikel 6 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989, in dem die angemessene Wohnung definiert wird, zu deren Bereitstellung sich jeder Vermieter verpflichtet. Von nun an gilt eine Immobilie, deren Endenergieverbrauch, wie er durch den Energieausweis geschätzt wird, den Schwellenwert für die Klasse G überschreitet, als nicht menschenwürdig. Der Mieter verfügt dann über die in Artikel 20-1 desselben Gesetzes vorgesehenen Vorrechte: Er kann vom Vermieter die Herstellung der Konformität verlangen und, falls keine Einigung erzielt wird, den Richter für Schutzstreitigkeiten anrufen. Der Richter verfügt über eine breite Modulationsbefugnis: Zwangsvollstreckung der Arbeiten, Mietminderung oder sogar Gewährung von Schadensersatz. Die Artikel L. 173-1-1 ff. des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (Code de la construction et de l'habitation) konsolidieren diese Regelung. Die praktische Anwendung erfordert mehrere Unterscheidungen. Das Verbot betrifft Mietverträge, die ab dem 1. Januar 2025 abgeschlossen, erneuert oder stillschweigend verlängert werden; laufende Mietverträge, die vorher unterzeichnet wurden, werden nicht automatisch gekündigt, aber der Mieter behält jederzeit seine Klage auf Anstand. In Miteigentümergemeinschaften kann der Vermieter nicht allein handeln, wenn die notwendigen Arbeiten die gemeinsamen Teile betreffen - Fassadenisolierung, Dachreparatur, Austausch einer kollektiven Heizungsanlage. Die neuere Rechtsprechung erkennt in diesem Fall an, dass der Vermieter, der sich regelmäßig an den Verwalter gewandt und der Hauptversammlung einen Beschluss vorgelegt hat, nicht als säumig angesehen werden kann, solange die Eigentümergemeinschaft die Arbeiten nicht beschlossen hat, vorausgesetzt, er weist die Sorgfalt seiner Schritte nach. Vor jeder Neuvermietung ist ein aktuelles ECD erforderlich, das gegebenenfalls durch ein Energieaudit ergänzt werden muss. Wenn es sich bei der Immobilie um ein Miteigentum handelt, müssen die Beschlüsse für die Hauptversammlung vorbereitet und der Mehrjahresplan für Arbeiten mobilisiert werden, sofern er mobilisiert werden kann. Die Konsultation eines Rechtsanwalts ermöglicht es, den Mietvertrag abzusichern, zwischen Renovierung und Auszug aus dem Mietbestand abzuwägen und Mietstreitigkeiten sowie Streitigkeiten zwischen Miteigentümern vorzubeugen.