Un copropriétaire mécontent d’une décision votée en assemblée générale dispose d’un droit de contestation devant le juge, mais ce droit s’éteint vite : passé deux mois, l’action est, sauf exception, définitivement fermée.
Le statut de la copropriété, fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, organise étroitement cette contestation. Son article 42, alinéa 2, prévoit que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée. Cette notification incombe au syndic, qui doit y procéder dans le mois suivant la tenue de l’assemblée. Seuls les copropriétaires ayant voté contre la décision (opposants) ou absents et non représentés (défaillants) peuvent agir ; celui qui a voté favorablement, ou s’est abstenu, est privé de ce recours.
Il faut souligner que ce délai n’est pas un délai de prescription mais un délai de forclusion. La distinction n’est pas théorique : à son expiration, la décision devient incontestable, quelle que soit la gravité de l’irrégularité de forme ou de fond invoquée. Le point de départ du délai mérite une attention particulière. Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, lorsque la notification est faite par lettre recommandée, le délai court à compter du lendemain de la première présentation du pli, peu important que le copropriétaire l’ait effectivement retiré au bureau de poste. Le destinataire qui néglige de retirer son courrier ne gagne donc aucun délai supplémentaire.
Une exception importante tempère cette rigueur. La notification du procès-verbal doit reproduire le texte de l’article 42, alinéa 2. À défaut de cette mention, la notification est irrégulière et n’ouvre pas le délai de deux mois : le copropriétaire peut alors agir dans le délai de droit commun, soit cinq ans. Par ailleurs, une demande d’aide juridictionnelle déposée après la tenue de l’assemblée peut interrompre le cours du délai.
En pratique, le copropriétaire qui entend contester une résolution doit réagir sans attendre. Il lui faut conserver l’enveloppe et l’avis de réception, repérer la date de première présentation, et vérifier que la notification reproduit bien la mention de l’article 42. Le syndic, de son côté, a tout intérêt à soigner la régularité formelle de ses notifications, faute de quoi il expose la copropriété à une contestation longtemps après l’assemblée.
Compte tenu de la brièveté du délai et de la sévérité de la forclusion, il est vivement conseillé de consulter un avocat dès la réception du procès-verbal, afin d’apprécier les chances de succès et d’engager l’action utile dans les temps.