Depuis le 1er janvier 2025, la mise en location des logements affichant la classe G au diagnostic de performance énergétique (DPE) est prohibée en France métropolitaine, ouvrant une nouvelle phase de la lutte contre les passoires thermiques. Cette évolution s’inscrit dans le calendrier progressif fixé par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite « Climat et Résilience ». Après le gel des loyers applicable depuis le 24 août 2022 aux logements classés F et G situés en zone tendue, le législateur a franchi un cap supplémentaire en intégrant la performance énergétique aux conditions de décence du logement. La même loi annonce les étapes suivantes : exclusion du parc locatif des logements classés F au 1er janvier 2028, puis classés E au 1er janvier 2034. Sur le plan juridique, le mécanisme repose sur la modification de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui définit le logement décent que tout bailleur s’oblige à délivrer. Désormais, un bien dont la consommation d’énergie finale, telle qu’estimée par le DPE, dépasse le seuil correspondant à la classe G est réputé non décent. Le locataire dispose alors des prérogatives prévues à l’article 20-1 de la même loi : il peut demander la mise en conformité au bailleur, et, à défaut d’accord, saisir le juge des contentieux de la protection. Le juge dispose d’un large pouvoir de modulation : exécution forcée des travaux, réduction du loyer, voire octroi de dommages et intérêts. Les articles L. 173-1-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation viennent consolider ce dispositif. L’application pratique appelle plusieurs distinctions. L’interdiction concerne les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 1er janvier 2025 ; les baux en cours signés antérieurement ne sont pas automatiquement résiliés, mais le locataire conserve son action en décence à tout moment. En copropriété, lorsque les travaux nécessaires relèvent des parties communes — isolation des façades, réfection de toiture, remplacement d’une chaufferie collective — le bailleur ne peut agir seul. La jurisprudence récente admet, dans cette hypothèse, que le bailleur ayant régulièrement saisi le syndic et soumis une résolution à l’assemblée générale ne peut être tenu pour défaillant tant que la copropriété n’a pas adopté les travaux, sous réserve qu’il démontre la diligence de ses démarches. Avant toute remise en location, un DPE à jour s’impose, le cas échéant complété par un audit énergétique. Lorsque le bien est en copropriété, l’anticipation passe par la préparation des résolutions soumises à l’assemblée générale et la mobilisation, lorsqu’il est mobilisable, du plan pluriannuel de travaux. La consultation d’un avocat permet de sécuriser le bail, d’arbitrer entre rénovation et sortie du parc locatif, et de prévenir le contentieux locatif comme le contentieux entre copropriétaires.