Voter en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale une modification du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 ne suffit pas : tant que ce modificatif n’a pas \u00e9t\u00e9 publi\u00e9 au fichier immobilier, il ne produit qu’une partie de ses effets.<\/p>\n
Le sujet a refait surface ces derniers jours sur LinkedIn, o\u00f9 une gestionnaire de copropri\u00e9t\u00e9 parisienne lan\u00e7ait un appel aux notaires : ses demandes d’enregistrement de modificatifs restent souvent sans r\u00e9ponse, ces actes \u00e9tant jug\u00e9s peu attractifs par les \u00e9tudes. Derri\u00e8re cette difficult\u00e9 tr\u00e8s concr\u00e8te se cache une question juridique que les syndicats de copropri\u00e9taires sous-estiment r\u00e9guli\u00e8rement : que vaut un modificatif vot\u00e9 mais jamais publi\u00e9 ?<\/p>\n
La r\u00e9ponse se trouve \u00e0 l’article 13 de la loi n\u00b0 65-557 du 10 juillet 1965, selon lequel le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 et ses modifications ne sont opposables aux ayants cause \u00e0 titre particulier des copropri\u00e9taires qu’\u00e0 dater de leur publication au fichier immobilier. Les ayants cause \u00e0 titre particulier sont, pour l’essentiel, les acqu\u00e9reurs de lots. Or la publication fonci\u00e8re ob\u00e9it \u00e0 une r\u00e8gle de forme stricte : l’article 4 du d\u00e9cret n\u00b0 55-22 du 4 janvier 1955 impose que tout acte sujet \u00e0 publicit\u00e9 soit dress\u00e9 en la forme authentique. Le proc\u00e8s-verbal d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, acte sous seing priv\u00e9, ne peut donc pas \u00eatre publi\u00e9 en l’\u00e9tat ; il doit \u00eatre d\u00e9pos\u00e9 au rang des minutes d’un notaire, qui \u00e9tablit l’acte modificatif et proc\u00e8de \u00e0 sa publication aupr\u00e8s du service de la publicit\u00e9 fonci\u00e8re.<\/p>\n
Il faut en outre distinguer selon la nature de la modification, car les majorit\u00e9s requises diff\u00e8rent. Les adaptations du r\u00e8glement rendues n\u00e9cessaires par les \u00e9volutions l\u00e9gislatives et r\u00e9glementaires rel\u00e8vent de la majorit\u00e9 simple de l’article 24, II, f), et leur publication est effectu\u00e9e au droit fixe. Les modifications touchant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes exigent la double majorit\u00e9 de l’article 26, b), tandis que la modification des stipulations relatives \u00e0 la destination de l’immeuble suppose l’unanimit\u00e9. Depuis la loi du 19 novembre 2024, l’article 26, d) permet \u00e9galement d’interdire, \u00e0 la double majorit\u00e9, la location en meubl\u00e9 de tourisme des lots qui ne constituent pas une r\u00e9sidence principale, dans les immeubles dont le r\u00e8glement prohibe d\u00e9j\u00e0 toute activit\u00e9 commerciale.<\/p>\n
Les cons\u00e9quences pratiques d’un d\u00e9faut de publication sont r\u00e9elles. Un nouvel acqu\u00e9reur pourra soutenir que la clause modifi\u00e9e, par exemple une nouvelle r\u00e9partition des charges ou une restriction d’usage des lots, ne lui est pas opposable, et revendiquer l’application du r\u00e8glement dans sa version publi\u00e9e. Le syndicat s’expose alors \u00e0 des contestations de charges, \u00e0 des difficult\u00e9s de recouvrement et, plus largement, \u00e0 une ins\u00e9curit\u00e9 juridique qui p\u00e8se sur l’ensemble des copropri\u00e9taires. Le risque est particuli\u00e8rement sensible pour les interdictions de location saisonni\u00e8re r\u00e9cemment vot\u00e9es dans de nombreuses r\u00e9sidences du littoral : non publi\u00e9es, elles ne pourront pas \u00eatre utilement invoqu\u00e9es contre l’acheteur d’un lot.<\/p>\n
La prudence commande donc de ne pas s’arr\u00eater au vote. Il est recommand\u00e9 de pr\u00e9voir d\u00e8s la convocation une r\u00e9solution donnant mandat au syndic pour signer l’acte modificatif devant notaire, d’inscrire les frais correspondants au budget, et de v\u00e9rifier que la publication a bien \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e avant toute cession de lot. En cas de doute sur la r\u00e9gularit\u00e9 ou l’opposabilit\u00e9 d’un modificatif, un examen du r\u00e8glement et de l’\u00e9tat descriptif de division permet de s\u00e9curiser la situation avant qu’un litige ne survienne.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Voter en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale une modification du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 ne suffit pas : tant que ce modificatif n’a pas \u00e9t\u00e9 publi\u00e9 au fichier immobilier, il ne produit qu’une partie de ses effets. Le sujet a refait surface ces derniers jours sur LinkedIn, o\u00f9 une gestionnaire de copropri\u00e9t\u00e9 parisienne lan\u00e7ait un appel aux notaires : […]<\/p>\n