Vendre sa r\u00e9sidence principale avec un vaste terrain attenant, dont une partie est constructible, fait-il perdre le b\u00e9n\u00e9fice de l\u2019exon\u00e9ration de plus-value ? Dans une d\u00e9cision du 30 septembre 2026, le Conseil d\u2019\u00c9tat r\u00e9pond que non, du moins pas automatiquement.<\/p>\n
Des contribuables avaient c\u00e9d\u00e9 une propri\u00e9t\u00e9 comprenant leur habitation principale et un important terrain attenant, dont une fraction \u00e9tait qualifi\u00e9e de terrain \u00e0 b\u00e2tir. L\u2019administration fiscale n\u2019avait admis l\u2019exon\u00e9ration que pour une partie de l\u2019ensemble et avait impos\u00e9 la plus-value aff\u00e9rente au surplus, estimant que la constructibilit\u00e9 d\u2019une partie du terrain faisait obstacle \u00e0 son rattachement \u00e0 la r\u00e9sidence principale. La cour administrative d\u2019appel ayant donn\u00e9 raison aux contribuables, le ministre s\u2019est pourvu en cassation. Le Conseil d\u2019\u00c9tat rejette son pourvoi (Conseil d\u2019\u00c9tat, 30 septembre 2026, n\u00b0 511096).<\/p>\n
Le raisonnement s\u2019appuie sur l\u2019article 150 U du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts. Son I soumet \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu les plus-values r\u00e9alis\u00e9es lors de la cession d\u2019immeubles b\u00e2tis ou non b\u00e2tis. Mais son II, 1\u00b0, exclut de cette imposition l\u2019immeuble qui constitue la r\u00e9sidence principale du c\u00e9dant au jour de la cession, et son II, 3\u00b0, \u00e9tend cette exon\u00e9ration aux d\u00e9pendances imm\u00e9diates et n\u00e9cessaires de ce bien, \u00e0 la condition que leur cession intervienne simultan\u00e9ment avec celle de l\u2019habitation. La notion de d\u00e9pendance est fonctionnelle : elle vise les terrains et am\u00e9nagements qui, par leur usage, sont directement au service de la r\u00e9sidence, tels qu\u2019un jardin, une piscine, un court de tennis ou des espaces de loisirs.<\/p>\n
L\u2019administration soutenait que la qualification de terrain \u00e0 b\u00e2tir, au sens de l\u2019article 257 du m\u00eame code, excluait par principe celle de d\u00e9pendance imm\u00e9diate et n\u00e9cessaire. Le Conseil d\u2019\u00c9tat \u00e9carte cette lecture : la seule qualit\u00e9 de terrain \u00e0 b\u00e2tir n\u2019interdit pas, en elle-m\u00eame, de retenir que le terrain constitue une d\u00e9pendance de la r\u00e9sidence principale. Tout d\u00e9pend de la r\u00e9alit\u00e9 de son usage. Les juges du fond appr\u00e9cient souverainement, au vu des faits, le lien fonctionnel entre le terrain et l\u2019habitation, et leur d\u00e9cision n\u2019est censur\u00e9e par le juge de cassation qu\u2019en cas de d\u00e9naturation des faits ou des pi\u00e8ces.<\/p>\n
En pratique, cette solution est favorable aux propri\u00e9taires de grandes propri\u00e9t\u00e9s, notamment dans les zones o\u00f9 la pression fonci\u00e8re rend une partie des terrains constructible. Elle ne vaut toutefois pas exon\u00e9ration automatique de tout terrain constructible : il appartient au vendeur de d\u00e9montrer l\u2019usage privatif et fonctionnel du terrain au profit de l\u2019habitation, par des plans, des photographies, des factures d\u2019am\u00e9nagement ou des attestations. La condition de simultan\u00e9it\u00e9 de la cession demeure par ailleurs d\u00e9cisive : une vente fractionn\u00e9e, en plusieurs actes et \u00e0 des dates diff\u00e9rentes, expose \u00e0 une remise en cause de l\u2019exon\u00e9ration pour la partie vendue s\u00e9par\u00e9ment.<\/p>\n
Avant de c\u00e9der une propri\u00e9t\u00e9 comprenant un terrain constructible, il est donc prudent de faire analyser la configuration des lieux et de constituer, en amont, un dossier de preuves de l\u2019usage du terrain, afin de s\u00e9curiser l\u2019exon\u00e9ration en cas de contr\u00f4le.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Le Conseil d\u2019\u00c9tat juge que la qualification de terrain \u00e0 b\u00e2tir n\u2019exclut pas, \u00e0 elle seule, l\u2019exon\u00e9ration de plus-value au titre de la r\u00e9sidence principale et de ses d\u00e9pendances (CE, 30 septembre 2026, n\u00b0 511096). […]<\/p>\n