{"id":4060,"date":"2026-09-28T09:14:24","date_gmt":"2026-09-28T07:14:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cabinetpothet.com\/?p=4060"},"modified":"2026-09-28T09:14:24","modified_gmt":"2026-09-28T07:14:24","slug":"copropriete-a-syndicats-secondaires-qui-a-qualite-pour-recouvrer-les-charges-dues-au-syndicat-principal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cabinetpothet.com\/en\/copropriete-a-syndicats-secondaires-qui-a-qualite-pour-recouvrer-les-charges-dues-au-syndicat-principal\/","title":{"rendered":"Copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 syndicats secondaires : qui a qualit\u00e9 pour recouvrer les charges dues au syndicat principal ?"},"content":{"rendered":"<p>Dans les grands ensembles immobiliers organis\u00e9s en copropri\u00e9t\u00e9 principale et syndicats secondaires \u2014 configuration fr\u00e9quente le long du littoral, o\u00f9 se multiplient r\u00e9sidences de tourisme et programmes en multipropri\u00e9t\u00e9 \u2014 une question revient r\u00e9guli\u00e8rement devant les tribunaux : qui, du syndicat principal ou du syndicat secondaire, a qualit\u00e9 pour r\u00e9clamer aux copropri\u00e9taires le paiement des charges g\u00e9n\u00e9rales de l&rsquo;immeuble ? La troisi\u00e8me chambre civile de la Cour de cassation vient d&rsquo;y r\u00e9pondre avec nettet\u00e9 dans un arr\u00eat du 9 juillet 2026 (n\u00b0 24-21.794).<\/p>\n<p>L&rsquo;affaire concernait une r\u00e9sidence structur\u00e9e en un syndicat principal et cinq syndicats secondaires. L&rsquo;assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de l&rsquo;un de ces syndicats secondaires avait vot\u00e9 sa dissolution, un administrateur provisoire \u00e9tant d\u00e9sign\u00e9 par le pr\u00e9sident du tribunal judiciaire pour en assurer la liquidation. Ce dernier avait assign\u00e9 un copropri\u00e9taire en paiement d&rsquo;un solde de charges impay\u00e9es, incluant la quote-part due au syndicat principal. Le copropri\u00e9taire d\u00e9fendeur avait oppos\u00e9 une fin de non-recevoir tir\u00e9e du d\u00e9faut de qualit\u00e9 \u00e0 agir du syndicat secondaire pour recouvrer une cr\u00e9ance appartenant, en r\u00e9alit\u00e9, au syndicat principal. La cour d&rsquo;appel de Pau avait fait droit \u00e0 cette exception ; le pourvoi form\u00e9 par l&rsquo;administrateur provisoire a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9.<\/p>\n<p>La Cour de cassation rappelle que l&rsquo;objet du syndicat secondaire, d\u00e9fini par l&rsquo;article 27, alin\u00e9a 2, de la loi n\u00b0 65-557 du 10 juillet 1965, se limite \u00e0 la gestion, l&rsquo;entretien et l&rsquo;am\u00e9lioration interne du b\u00e2timent qui le concerne, sauf extension de cet objet d\u00e9cid\u00e9e \u00e0 la majorit\u00e9 de l&rsquo;article 24 par l&rsquo;assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de l&rsquo;ensemble des copropri\u00e9taires. Il en r\u00e9sulte que seule une d\u00e9cision de l&rsquo;assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du syndicat principal peut donner mandat au syndicat secondaire de recouvrer, pour son compte, les charges g\u00e9n\u00e9rales dues par les copropri\u00e9taires qui le composent. Ce mandat, r\u00e9gi par l&rsquo;article 1985 du code civil, peut \u00eatre tacite, mais encore faut-il en rapporter la preuve par des \u00e9l\u00e9ments pr\u00e9cis \u2014 une pratique ancienne et non contest\u00e9e ne suffisant pas n\u00e9cessairement \u00e0 l&rsquo;\u00e9tablir, comme l&rsquo;illustre le rejet de cet argument en l&rsquo;esp\u00e8ce. \u00c0 d\u00e9faut d&rsquo;un tel mandat, expr\u00e8s ou tacite, l&rsquo;administrateur provisoire du syndicat secondaire, dont les pouvoirs ne peuvent exc\u00e9der l&rsquo;objet statutaire de celui-ci en application de l&rsquo;article 29-1, I, de la loi de 1965, est d\u00e9pourvu de qualit\u00e9 pour agir en recouvrement des charges du syndicat principal.<\/p>\n<p>Cette solution a des cons\u00e9quences pratiques imm\u00e9diates pour les syndics et administrateurs provisoires intervenant dans des copropri\u00e9t\u00e9s \u00e0 syndicats secondaires, structure que l&rsquo;on retrouve fr\u00e9quemment dans les r\u00e9sidences \u00e0 temps partag\u00e9 ou les grands ensembles du littoral. Avant d&rsquo;engager une action en recouvrement, il convient de v\u00e9rifier soigneusement, r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 en main, quelle entit\u00e9 \u2014 syndicat principal ou syndicat secondaire \u2014 est juridiquement cr\u00e9anci\u00e8re des charges litigieuses, et de s&rsquo;assurer, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de l&rsquo;existence d&rsquo;une d\u00e9lib\u00e9ration de l&rsquo;assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du syndicat principal habilitant le syndicat secondaire \u00e0 agir en son nom. \u00c0 d\u00e9faut, l&rsquo;action, m\u00eame fond\u00e9e sur le fond, s&rsquo;expose \u00e0 une irrecevabilit\u00e9 pour d\u00e9faut de qualit\u00e9 \u00e0 agir, avec les cons\u00e9quences financi\u00e8res que l&rsquo;on devine sur les d\u00e9pens et sur l&rsquo;article 700 du code de proc\u00e9dure civile.<\/p>\n<p>Les copropri\u00e9t\u00e9s organis\u00e9es en syndicats secondaires ont donc tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 formaliser, par une r\u00e9solution d&rsquo;assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale expresse, le mandat de recouvrement confi\u00e9 au syndicat secondaire, plut\u00f4t que de s&rsquo;en remettre \u00e0 une pratique tacite dont la preuve reste, comme le montre cet arr\u00eat, d\u00e9licate \u00e0 \u00e9tablir devant les juges du fond.<\/p>\n<p><em>R\u00e9f\u00e9rence : Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n\u00b0 24-21.794, ECLI:FR:CCASS:2026:C300434 (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/juri\/id\/JURITEXT000054447917\">L\u00e9gifrance<\/a>). Textes cit\u00e9s : art. 27 al. 2 et art. 29-1, I, de la loi n\u00b0 65-557 du 10 juillet 1965 ; art. 62-9 du d\u00e9cret n\u00b0 67-223 du 17 mars 1967 ; art. 1985 du code civil.<\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Dans les grands ensembles immobiliers organis\u00e9s en copropri\u00e9t\u00e9 principale et syndicats secondaires \u2014 configuration fr\u00e9quente le long du littoral, o\u00f9 se multiplient r\u00e9sidences de tourisme et programmes en multipropri\u00e9t\u00e9 \u2014 une question revient r\u00e9guli\u00e8rement devant les tribunaux : qui, du syndicat principal ou du syndicat secondaire, a qualit\u00e9 pour r\u00e9clamer aux copropri\u00e9taires le paiement des [&#8230;]<\/p>\n<p><a class=\"btn btn-secondary understrap-read-more-link\" href=\"https:\/\/www.cabinetpothet.com\/en\/copropriete-a-syndicats-secondaires-qui-a-qualite-pour-recouvrer-les-charges-dues-au-syndicat-principal\/\">Read More\u2026<span class=\"screen-reader-text\"> from Copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 syndicats secondaires : qui a qualit\u00e9 pour recouvrer les charges dues au syndicat principal ?<\/span><\/a><\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[27],"tags":[31,29,32,30],"class_list":["post-4060","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-droit-immobilier","tag-charges-de-copropriete","tag-copropriete","tag-cour-de-cassation","tag-syndicat-secondaire"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.6 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 syndicats secondaires : qui a qualit\u00e9 pour recouvrer les charges dues au syndicat principal ? 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