Une copropri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e de syndic peut-elle encore se voir imposer un administrateur provisoire lorsque, entre-temps, l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale a \u00e9lu un nouveau syndic ? La Cour de cassation vient de r\u00e9pondre par la n\u00e9gative, dans un arr\u00eat appel\u00e9 \u00e0 faire r\u00e9f\u00e9rence en droit de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
Dans cette affaire, une copropri\u00e9t\u00e9 se trouvait d\u00e9pourvue de syndic. Un copropri\u00e9taire avait alors saisi, par requ\u00eate du 20 juillet 2023, le pr\u00e9sident du tribunal judiciaire afin qu’il d\u00e9signe un administrateur provisoire, sur le fondement de l’article 47 du d\u00e9cret n\u00b0 67-223 du 17 mars 1967. Ce texte permet en effet, lorsque le syndicat est d\u00e9pourvu de syndic, de confier \u00e0 un administrateur provisoire la mission de r\u00e9cup\u00e9rer les comptes et archives du syndicat et de convoquer une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale en vue de la d\u00e9signation d’un syndic. Mais quelques semaines plus tard, le 12 ao\u00fbt 2023, l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires avait \u00e9lu un syndic b\u00e9n\u00e9vole pour trois ans. Le pr\u00e9sident du tribunal judiciaire avait n\u00e9anmoins fait droit \u00e0 la requ\u00eate en septembre 2023. La cour d’appel de Pau a r\u00e9tract\u00e9 cette ordonnance, et la Cour de cassation approuve cette solution.<\/p>\n
Par son arr\u00eat du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n\u00b0 24-21.290, publi\u00e9 au Bulletin), la troisi\u00e8me chambre civile pose un principe proc\u00e9dural clair : saisi d’une demande de d\u00e9signation d’un administrateur provisoire, le juge doit appr\u00e9cier la condition tenant \u00e0 l’absence de syndic au jour o\u00f9 il statue, et non \u00e0 la date de la requ\u00eate. D\u00e8s lors que la copropri\u00e9t\u00e9 \u00e9tait dot\u00e9e d’un syndic au jour de l’ordonnance, la d\u00e9signation d’un administrateur provisoire \u00e9tait priv\u00e9e de fondement. La Haute juridiction rappelle en outre que les d\u00e9cisions de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale s’imposent tant que leur nullit\u00e9 n’a pas \u00e9t\u00e9 judiciairement prononc\u00e9e : l’\u00e9lection du syndic b\u00e9n\u00e9vole, m\u00eame intervenue en cours de proc\u00e9dure, devait donc produire tous ses effets.<\/p>\n
Concr\u00e8tement, cette d\u00e9cision conforte la primaut\u00e9 de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, organe souverain de la copropri\u00e9t\u00e9. L’administration provisoire demeure ce qu’elle doit \u00eatre : une mesure exceptionnelle, destin\u00e9e \u00e0 pallier une carence r\u00e9elle et actuelle, et non un instrument permettant de contourner la volont\u00e9 des copropri\u00e9taires. Pour les copropri\u00e9taires confront\u00e9s \u00e0 une vacance de syndic, la le\u00e7on est double. Celui qui saisit le juge doit garder \u00e0 l’esprit que sa requ\u00eate peut \u00eatre priv\u00e9e d’objet si une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale r\u00e9guli\u00e8rement convoqu\u00e9e \u00e9lit un syndic avant que le juge ne statue. \u00c0 l’inverse, une copropri\u00e9t\u00e9 qui souhaite conserver la ma\u00eetrise de sa gestion a tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 convoquer rapidement une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale pour d\u00e9signer un syndic, f\u00fbt-il b\u00e9n\u00e9vole, plut\u00f4t que de laisser un tiers prendre l’initiative judiciaire.<\/p>\n
En cas de vacance de syndic ou de difficult\u00e9 de gouvernance au sein de votre copropri\u00e9t\u00e9, il est recommand\u00e9 de faire \u00e9valuer votre situation par un avocat avant toute saisine du juge, afin de choisir la voie la plus adapt\u00e9e et d’\u00e9viter une proc\u00e9dure vou\u00e9e \u00e0 la r\u00e9tractation.<\/p>\n