Que se passe-t-il lorsqu’une copropri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e de syndic retrouve un repr\u00e9sentant l\u00e9gal entre le d\u00e9p\u00f4t d’une requ\u00eate en d\u00e9signation d’un administrateur provisoire et la d\u00e9cision du juge ? La Cour de cassation vient de trancher cette question, fr\u00e9quente en pratique, par un arr\u00eat promis \u00e0 une large diffusion.<\/p>\n
Dans cette affaire, une copropri\u00e9taire avait saisi le pr\u00e9sident du tribunal judiciaire, en juillet 2023, d’une requ\u00eate en d\u00e9signation d’un administrateur provisoire, la copropri\u00e9t\u00e9 \u00e9tant alors d\u00e9pourvue de syndic. Quelques semaines plus tard, mais avant que le juge ne se prononce, l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires d\u00e9signait un syndic b\u00e9n\u00e9vole pour trois ans. Le pr\u00e9sident du tribunal judiciaire avait n\u00e9anmoins fait droit \u00e0 la requ\u00eate. La cour d’appel de Pau a r\u00e9tract\u00e9 cette ordonnance, et la troisi\u00e8me chambre civile de la Cour de cassation approuve cette solution par un arr\u00eat du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n\u00b0 24-21.290, publi\u00e9 au Bulletin).<\/p>\n
Le raisonnement de la Haute juridiction repose sur l’article 47, alin\u00e9a 1er, du d\u00e9cret n\u00b0 67-223 du 17 mars 1967, qui permet \u00e0 tout int\u00e9ress\u00e9, lorsque le syndicat est d\u00e9pourvu de syndic, de solliciter la d\u00e9signation d’un administrateur provisoire charg\u00e9 notamment de convoquer l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale en vue de l’\u00e9lection d’un nouveau syndic. La Cour \u00e9nonce que le juge saisi d’une telle requ\u00eate doit appr\u00e9cier la condition tenant \u00e0 l’absence de syndic au jour o\u00f9 il statue, et non \u00e0 la date de la requ\u00eate. D\u00e8s lors que l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale avait valablement \u00e9lu un syndic avant la d\u00e9cision du juge, la copropri\u00e9t\u00e9 n’\u00e9tait plus d\u00e9pourvue de repr\u00e9sentant : l’ordonnance de d\u00e9signation devait \u00eatre r\u00e9tract\u00e9e. La Cour rappelle \u00e0 cette occasion un principe cardinal du droit de la copropri\u00e9t\u00e9, issu de la loi n\u00b0 65-557 du 10 juillet 1965 : les d\u00e9cisions de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale s’imposent tant que leur nullit\u00e9 n’a pas \u00e9t\u00e9 judiciairement prononc\u00e9e.<\/p>\n
Cette solution emporte des cons\u00e9quences concr\u00e8tes pour tous les acteurs de la copropri\u00e9t\u00e9. Pour les copropri\u00e9taires confront\u00e9s \u00e0 une vacance de syndic, elle confirme que la voie la plus s\u00fbre reste la convocation rapide d’une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale : une d\u00e9signation r\u00e9guli\u00e8re, m\u00eame intervenue en cours de proc\u00e9dure, prive d’objet la demande d’administration provisoire. Pour l’auteur d’une requ\u00eate, elle impose de suivre l’\u00e9volution de la situation de l’immeuble jusqu’\u00e0 la d\u00e9cision du juge, sous peine de voir l’ordonnance obtenue ensuite r\u00e9tract\u00e9e. Elle rappelle enfin que l’administration provisoire demeure une mesure subsidiaire, qui ne saurait contourner la volont\u00e9 souveraine de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n
En d\u00e9finitive, cet arr\u00eat renforce la primaut\u00e9 des organes d\u00e9lib\u00e9rants de la copropri\u00e9t\u00e9 sur l’intervention judiciaire. Avant d’engager une proc\u00e9dure de d\u00e9signation d’un administrateur provisoire, ou pour y faire \u00e9chec, il est vivement recommand\u00e9 de faire v\u00e9rifier par un avocat la situation exacte de la copropri\u00e9t\u00e9 et la r\u00e9gularit\u00e9 des d\u00e9signations intervenues.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Par un arr\u00eat du 9 juillet 2026, la Cour de cassation pr\u00e9cise que l’absence de syndic, condition de la d\u00e9signation d’un administrateur provisoire de copropri\u00e9t\u00e9, s’appr\u00e9cie au jour o\u00f9 le juge statue. Analyse et cons\u00e9quences pratiques. […]<\/p>\n