Im Bereich Gewerbemietvertr\u00e4ge unterliegt die Klage des Mieters, die entweder die Anfechtung einer K\u00fcndigung oder die Zahlung einer R\u00e4umungsentsch\u00e4digung zum Ziel hat, einer Verj\u00e4hrungsfrist von zwei Jahren. Diese Frist beginnt mit dem Wirksamwerden der vom Vermieter ausgesprochenen K\u00fcndigung gem\u00e4\u00df den Artikeln L.145-9 und L.145-60 des Handelsgesetzbuches.<\/p>\n
Zwei Urteile des Cour de cassation vom 12. Februar 2026 (3. Zivilkammer, Nr. 24-10.427 und Nr. 24-18.382) pr\u00e4zisieren in wichtiger Weise die Auswirkungen einer vor Prozessbeginn angeordneten Ermittlungsma\u00dfnahme, insbesondere wenn der Vermieter auf der Grundlage von Artikel 145 der Zivilprozessordnung ein gerichtliches Sachverst\u00e4ndigengutachten erwirkt.<\/p>\n
In den der Rechtsprechung vorgelegten F\u00e4llen hatten die Vermieter eine K\u00fcndigung mit Verweigerung der Verl\u00e4ngerung und Angebot einer R\u00e4umungsentsch\u00e4digung ausgesprochen, dann ein einstweiliges Verf\u00fcgungsverfahren eingeleitet, um die Ernennung eines Sachverst\u00e4ndigen zur Bewertung der H\u00f6he dieser Entsch\u00e4digung zu erwirken. Die Mieter, Beklagte in diesem Verfahren, hatten sich damit begn\u00fcgt, Einspr\u00fcche und Vorbehalte zu \u00e4u\u00dfern, ohne sich jedoch der Antragstellung auf Sachverst\u00e4ndigengutachten anzuschlie\u00dfen oder eine Klage im Hauptverfahren innerhalb der Zweijahresfrist einzureichen.<\/p>\n
Mehrere Jahre sp\u00e4ter haben diese Mieter schlie\u00dflich einen Richter angerufen, um die K\u00fcndigung anzufechten oder die Zahlung einer R\u00e4umungsentsch\u00e4digung zu verlangen. Die Tatsacheninstanzen erkl\u00e4rten ihre Klagen als unzul\u00e4ssig mangels Verj\u00e4hrung, eine Entscheidung, die vom Obersten Gerichtshof best\u00e4tigt wurde.<\/p>\n
Das Oberste Gericht erinnert daran, dass die durch Artikel 2239 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches vorgesehene Aussetzung der Verj\u00e4hrung, wenn eine Ermittlungsma\u00dfnahme vor einem Rechtsstreit angeordnet wird, nur der Partei zugute kommt, die diese Ma\u00dfnahme beantragt hat. Folglich profitiert der beklagte Mieter nicht automatisch von der aussetzenden Wirkung, wenn der Vermieter die Einsetzung eines Sachverst\u00e4ndigen beantragt.<\/p>\n
Um die Unterbrechung der Verj\u00e4hrungsfrist in Anspruch nehmen zu k\u00f6nnen, muss der Mieter einen positiven prozessualen Schritt unternehmen, entweder indem er sich ausdr\u00fccklich dem Antrag auf ein Gutachten anschlie\u00dft oder indem er selbst einen Antrag bez\u00fcglich des Gutachtens stellt. Andernfalls l\u00e4uft die Verj\u00e4hrungsfrist f\u00fcr ihn weiter.<\/p>\n
Der Gerichtshof pr\u00e4zisiert ferner, dass eine Anerkennung des Anspruchs auf Ersatzleistungen bei R\u00e4umung durch den Vermieter, die die Verj\u00e4hrung gem\u00e4\u00df Artikel 2240 des Zivilgesetzbuches unterbrechen kann, klar, unzweideutig und eindeutig sein muss. Blo\u00dfe im Rahmen des Sachverst\u00e4ndigengutachtens gef\u00fchrte Gespr\u00e4che oder mehrdeutige \u00c4u\u00dferungen reichen nicht aus, um eine solche Anerkennung zu begr\u00fcnden.<\/p>\n
Diese Entscheidungen erinnern an die Strenge der zweij\u00e4hrigen Verj\u00e4hrungsfrist bei gewerblichen Mietvertr\u00e4gen. Der Mieter kann sich nicht damit begn\u00fcgen, auf das Ergebnis eines vom Vermieter eingeleiteten Gutachtens zu warten oder sich passiv am Eilverfahren zu beteiligen. Um seine Rechte zu wahren, muss er innerhalb der Frist von zwei Jahren handeln, entweder indem er selbst Klage einreicht oder sich ausdr\u00fccklich an der beantragten Beweisaufnahme beteiligt. Andernfalls wird seine Klage auf Entsch\u00e4digung f\u00fcr die R\u00e4umung unzul\u00e4ssig, da sie verj\u00e4hrt ist, mit potenziell entscheidenden Folgen f\u00fcr sein Recht auf Verbleib in den R\u00e4umlichkeiten.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
En mati\u00e8re de baux commerciaux, l\u2019action du locataire visant soit \u00e0 contester un cong\u00e9, soit \u00e0 obtenir le paiement d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction, est enferm\u00e9e dans un d\u00e9lai de prescription de deux ans. Ce d\u00e9lai court \u00e0 compter de la date d\u2019effet du cong\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 par le bailleur, conform\u00e9ment aux articles L.145-9 et L.145-60 du Code […]<\/p>\n